การขอเปิดทางจำเป็น มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย ซึ่งหมายถึง ที่ดินที่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ไม่สะดวก กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อม ไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยเสียค่าตอบแทนให้กับเจ้าของที่ดิน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดิน ซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดิน กับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดิน ที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุด ที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทน ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นรายปีก็ได้
ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับทางภาระจำยอม
1. ทางจำเป็นนั้นเกิดขึ้นกรณีเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ คำว่า “ที่ดินตาบอด” ไม่ได้มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย แต่เป็นคำที่ใช้แล้วเข้าใจได้ว่าเป็นที่ดิน ที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ และตามมาตรา 1349 บัญญัติ ให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินนั้น ขอเปิดออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ส่วนทางภาระจำยอมนั้น เกิดขึ้นโดยนิติกรรมหรือได้สิทธิมาโดยอายุความ
ตัวอย่างเช่น ที่ดินของดำ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดำตกลงกับแดงซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ติดกัน ขอผ่านที่ดินของแดงออกสู่ทางสาธารณะโดยใช้ที่ดินกว้าง 4 เมตร ตลอดแนวทางทิศตะวันตกของที่ดินของแดง และดำกับแดงได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทางที่ดำได้มานั้นเป็น ทางภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยนิติกรรมแดงเป็นเจ้าของที่ดินที่เรียกว่า “ภารยทรัพย์” ส่วนดำนั้นเป็นเจ้าของที่ดิน “สามยทรัพย์” เป็นผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของแดง เมื่อจดทะเบียนแล้วก็จะบริบูรณ์เป็นทางภาระจำยอมที่มีฐานะเป็นทรัพยสิทธิโดยแท้ คือหากแดงเจ้าของภารยทรัพย์โอนที่ดินไปให้บุคคลภายนอก บุคคลภายนอกก็ต้องรับเอาภาระจำยอมนี้ไปด้วย ส่วนการได้ภาระจำยอมโดยอายุความนั้น เช่นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์เดินหรือใช้ทางบนที่ดินภารยทรัพย์ โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่ใช้โดยถือวิสาสะ เช่นนี้หากใช้ทางนั้นติดต่อกัน 10 ปีก็จะได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ตามมาตรา 1401 ประกอบ 1382
2. ทางจำเป็นอาจมีค่าทดแทนได้ คือ ผู้ที่มีสิทธิผ่านที่ดินของคนอื่นออกไปสู่ทางสาธารณะนั้น ต้องมีหน้าที่ใช้ค่าทดแทนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1349 วรรคท้าย ส่วนทางภาระจำยอมนั้นอาจจะมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ถ้าก่อตั้งทางภาระจำยอมโดยนิติกรรมตามตัวอย่างข้างต้น ระหว่างดำกับแดงอาจมีค่าทดแทนได้ เช่นแดงยอมจดทะเบียนก่อตั้งทางภาระจำยอม โดยเรียกค่าทดแทนหรือเรียกเก็บเงินมาจำนวนหนึ่ง ส่วนการได้ภาระจำยอมโดยอายุความ เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมายไม่ต้องเสียค่าตอบแทน
3. ทางจำเป็นไม่ต้องจดทะเบียนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1338 เพราะเป็นเรื่องข้อจำกัดสิทธิแห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่กฎหมายบัญญัติไว้ ส่วนทางภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรม ถ้าไม่ไปจดทะเบียนก็มีสถานะเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะฉะนั้นจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิก็ต้องไปจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง หรือถ้าในกรณีได้ทางภาระจำยอมมาโดยอายุความ ก็สามารถที่จะฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เพราะเป็นการจำเป็นเพื่อรักษาภาระจำยอมนั้นไว้ตามมาตรา 1391
4. ทางจำเป็นนั้นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เพราะชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าทางจำเป็นเมื่อหมดความจำเป็นก็จะขอให้เปิดทางจำเป็นไม่ได้ ดังนั้น ทางจำเป็นจะมีอยู่หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความจำเป็น ส่วนทางภาระจำยอมนั้นถ้าไม่ใช้ 10 ปี ก็สิ้นไปหรือสามารถจดทะเบียนยกเลิกได้
ข้อพิจารณา
1. ที่ดินที่จะขอเปิดทางจำเป็น ต้องถูกล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ และการขอเปิดทางจำเป็น เป็นสิทธิตามกฏหมายที่บัญญัติไว้แต่ต้องใช้สิทธิโดยสุจริต
2. คำว่า “ทางสาธารณะ” มิได้จำกัดอยู่เฉพาะแต่บนบก แต่หมายความรวมถึงทางน้ำ เช่น แม่น้ำ ลำคลองด้วย
3. ทางสาธารณะที่ขาดความสะดวกที่จะใช้สอยเป็นทางสาธารณะได้ตามปกติธรรมดา ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะตามมาตรา 1349
4. ตามมาตรา 1349 วรรคสอง แม้มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ถ้าต้องข้าม สระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันสูงต่ำกว่าทางสาธารณะมาก ก็อนุโลมเสมือนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จึงมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ แต่ถ้าจะต้องข้ามคูน้ำ ไม่ถือว่าที่ดินถูกล้อม ลำห้วยที่อยู่ต่ำกว่าถนนระดับศรีษะและมีสภาพแห้ง ก็ถือว่าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
5. ผู้มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น จำต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น บุคคลอื่น เช่นผู้ครอบครอง ผู้อยู่อาศัย ผู้เช่าไม่มีสิทธิ ผู้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินก็ไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น ในทำนองเดียวกันผู้ถูกฟ้องต้องเปลี่ยนเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่แถวนั้น
6. ผู้มีสิทธิผ่านที่ดินผู้อื่น จะต้องใช้ค่าทดแทนเป็นค่าใช้ที่ดิน แต่การฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นไม่จำต้องเสนอค่าชดใช้เป็นหน้าที่ของเจ้าของที่ดินจะต้องเรียกร้องขึ้นมาเอง
7. ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็น มิใช่มีสิทธิแต่เพียงเดินผ่านเท่านั้น แต่ยังมีสิทธิใช้ยานพาหนะผ่านทางจำเป็นได้ด้วยแต่การใช้ทางจำเป็นจำต้องให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด
8. ทางจำเป็นกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรง ความมุ่งหมายสำคัญของมาตรา 1349 ก็เพื่อให้ที่ดินที่ถูกล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้เท่านั้น ดังนั้นการขอให้เปิดทางจำเป็น ปลายทางดังกล่าวหาจำต้องติดทางสาธารณะเสมอไปไม่
สรุป การขอเปิดทางจำเป็น เป็นกรณีที่ดินมีที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้น สามารถร้องขอต่อศาล วิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิที่จะผ่าน และให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เกิดความเสียหายแต่น้อยที่สุด ผู้มีสิทธิจะผ่านอาจสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomakdee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
