การเช่าสังหาริมทรัพย์
การเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายมิได้กำหนดระยะเวลาสูงสุดที่เช่ากันได้ไว้ เพราะเป็นเรื่องที่คู่สัญญาควรรู้ถึงสภาพของทรัพย์ว่าควรจะเช่ากันได้นานเท่าใด ฉะนั้นคู่สัญญาอาจจะกำหนดเช่ารถยนต์ หรือเช่าเรือกลไฟเกินกว่าสามสิบปี หรือาจกำหนดตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก้ได้
ถ้านิติบุคคลเป็นคู่สัญญา จะกำหนดระยะเวลาเช่าตลอดชีวิตของนิติบุคคลก็ได้ หรือไม่นั้น เนื่องจากนิติบุคคลอาจมีอายุไปได้เรื่อยๆ ไม่ถึงแก่ความตายตามธรรมชาติ เพียงแต่อาจสิ้นสุดสภาพได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย จึงน่าจะหมายถึง ตลอดชีวิตของบุคคลธรรมดาเท่านั้น ถ้าทำสัญญาเช่าตลดชีวติของนิติบุคคล ก็น่าจะมีผลเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาไป
ทรัพย์ที่สามารถเอาออกให้เช่าได้ :
ทรัพย์หรือทรัพย์สินที่สามารถถือเอาได้ เจ้าของทรัพย์ หรือผู้ครอบครองย่อมนำเอาออกให้ผู้อื่นเช่าได้เสมอ การเช่าทรัพย์นี้มี 2 ประเภท คือ
(1) อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน หรือทรัพย์ที่เป็นส่วนควบยึดติดกับที่ดิน เช่น ตึกแถว ไม้ยืนต้น เป็นต้น
(2) สังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น แหวน รถยนต์ โทรศัพท์ ช้าง เป็นต้น
หลักฐาน การเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องทำตามแบบ และไม่จำเป็นจะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่า เพียงแต่จะจัดทำเป็นหนังสือใดๆ ขึ้นมาเองก็ย่อมทำได้ เช่นจดหมายที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเขียนถึงกันเพื่อตกลงราคาค่าเช่าหรือใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเป็นต้น ดังนั้น หลักฐานเป็นหนังสือจะเป็นในลักษณะใดก็ได้สำคัญอยู่ที่ว่า ข้อความในหนังสือนั้นแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็พอจะใช้ยันผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าแล้ว หลักฐานเป็นหนังสือนี้ไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้จะมีขึ้นในภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ใช้ได้
ถ้ามีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี (กฎหมายห้ามเกิน 30 ปี )หรือมีการกำหนดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะต้องนำสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้านหรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่ ถ้าเช่าที่ดิน (รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้)ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด
การเช่าสังหาริมทรัพย์แม้ว่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ตกลงทำสัญญาเช่าด้วยวาจาก็ฟ้องร้องบังคับกันได้
การเช่าช่วง คือการที่ผู้เช่าเอาทรัพย์ที่ตนเช่าให้คนอื่นเช่าต่อ ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เช่น นาย ก. เช่าเรือนาย ข. แล้วนาย ก. เอาเรือที่ตนเช่าไปให้นาย ค. เช่าต่อ
การเช่าช่วงถือว่าเป็นการผิดสัญญาเช่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกสัญญาเรียกเอาทรัพย์ที่เช่าคืนได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าอนุญาตในกรณีเช่นนี้เมื่อมีการเช่าช่วงผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชอบโดยตรงต่อผู้ให้เช่า
สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา
คือ การที่ผู้เช่าตกลงทำการอย่างใดให้เกิดประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เช่นผู้เช่ารับซ่อมแซม และต่อเติมบ้านเช่า ปลูกต้นไม้ในที่ดินที่เช่าหรือออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกที่เช่า เป็นต้น
สัญญาชนิดนี้มีผลผูกพันและฟ้องร้องบังคับกันได้แม้ไม่มีหลักฐานการเช่าหรือแม้ว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นอกจากนี้ผู้เช่าตายสัญญาชนิดนี้ไม่ระงับทายาทของผู้เช่า (พ่อ แม่ ลูก หลานของผู้เช่า) มีสิทธิเช่าได้ต่อไปจนกว่าจะครบอายุสัญญา
การสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า :
(1) ถ้าเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อสิ้นเวลาที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าก็หมดอายุ
(2) สัญญาเช่าย่อมระงับลงเมื่อทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด เช่นบ้านที่เช่าถูกไฟไหม้
(3) สัญญาเช่าระงับลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย
(4) วิธีการเบิกเลิกสัญญาเช่าชนิดที่ไม่กำหนดระยะเวลาที่ให้เช่านั้นทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยการให้คำบอกกล่าวเลิกสัญญาซึ่งต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่ากำหนดระยะเวลาเช่าระยะหนึ่ง เช่นกำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ให้บอกกล่าวล่วงหน้า 1 เดือน
(5) ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีถ้าการเช่านั้นมีการตกลงชำระค่าเช่ากันน้อยกว่ารายเดือน เช่น ชำระเป็นรายวันรายสัปดาห์ หรือ 2 สัปดาห์ เป็นต้น แต่หากมีการตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวผู้ให้เช่าภายในเวลาอย่างน้อย 15 วันหากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าในเวลาที่กำหนด ผู้ให้เช่าบอกเลิก
การเช่าทรัพย์บางประเภท ถ้าไม่มีการระบุระยะเวลาเช่าไว้ มาตรา 565 ให้สันนิษฐานกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ กล่าวคือ
- การเช่าถือสวน ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันหนึ่งปี
- การเช่านา ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนา ปีหนึ่ง
ที่ว่าให้สันนิษฐานไว้ก่อนนั้น มิใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาด คู่กรณีจึงอาจนำสืบหักล้าง ให้เห็นเป็นอย่างอื่น
สัญญาเช่าทรัพย์ นอกจากจะมีสาระสำคัญรวม 4 ประการ ตามบทนิยามในมาตรา 537 แล้ว สัญญาเช่าทรัพย์ยังมีลักษณะสำคัญอีก 4 ประการ กล่าวคือ
(1) เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์
(2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
(3) เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพย์สิทธิ
(4) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ
สัญญาเช่าทรัพย์ต่างจากสัญญาซื้อขาย ในประการสำคัญที่ว่าสัญญาซื้อขาย เป็นการโอนกรรมสิทธิทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่ผู้ซื้อ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เป็นเพียงแต่ให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เช่น เช่ารถยนต์ ก็ได้รถยนต์มาขับขี่ เช่าสวนก็ได้รับประโยชน์จากผลไม้ในสวน ฉะนั้น ถ้าผู้เช่าครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสัญญาเช่า ไม่ว่าจะนานแค่ไหนก็ตาม ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ เพราะถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ให้เช่า ดังนั้น ผู้เช่าจึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เว้นแต่จะแจ้งเปลี่ยนเจตนาครอบครอง เพื่อตนเองไปยังเจ้าของทรัพย์ก่อน
สัญญาเช่าทรัพย์ มิได้มุ่งโอนกรรมสิทธิ ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิทรัพย์ที่ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่ามีสิทธิส่งมอบการครอบครองทรัพย์นั้นให้แก่ผู้เช่าได้ ก็ย่อมเป็นคู่สัญญาเช่าทรัพย์สินได้ และผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่านั้นได้ด้วย ผู้เช่าจะอ้างว่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิทรัพย์ที่เช่าไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 410/2515 ในการให้เช่าทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่ให้เช่าเสมอไปไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่า ซึ่งตนยอมรับว่ามีฐานะเช่นนั้น ตามสัญญาเช่าซึ่งตนได้ทำไว้กับโจทก์นั้นได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 107/2534 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์กับจำเลยทำไว้ต่อกัน แม่ทรัพย์สินที่ให้เช่า มิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 862/2538 จำเลยทั้งสามรับว่าได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์สัญญาเช่าย่อมผูกพันโจทก์ และจำเลยทั้งสามไม่มีอำนาจต่อสู้ว่า โจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจให้เช่า
สรุป การเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพียงมีการส่งมอบกันก็ใช้ได้แล้ว หากมีข้อพิาทเกิดขึ้น ก็สามารถที่จะ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ และ การเช่าสังหาริมทรัพย์ จะเช่ายาวนานเพียงใดก็ได้ จะตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้ แต่ต้องมีการระบุระยะเวลาที่ชัดเจน
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
