การไถ่ที่ดินที่ขายฝาก
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 อันการขายฝาก หมายถึง การที่คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขาย ทำให้กรรมสิทธิในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อ แต่มีข้อตกลงกันว่า ผู้ซื้อสามารถไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาซึ่งในระหว่างที่ผู้ซื้อฝากรับซื้อมาแล้วนั้น ผู้ซื้อฝากสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ระหว่างที่กรรมสิทธิโอนมาเป็นของผู้ซื้อฝาก
2. ต้องมีข้อตกลงว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ดังที่มาตรา 491
มีข้อสังเกต ดังนี้
2.1 ถ้อยคำที่จะถือว่าเป็นข้อตกลง ให้ไถ่คืนได้นั้น ไม่เคร่งคัดถึงกับต้องใช้คำว่าตามกฎหมายว่า “ไถ่คืน” จะใช้ถ้อยคำอย่างไรไม่สำคัญ ขอให้ได้ความพอเข้าใจว่า ให้มีการซื้อคืนได้ก้พอแล้ว เช่น ใช้คำว่า “ซื้อกลับคืน” “ซื้อกลับมา” ก็ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 594/2486 ขายที่ดินต่อกัน แล้วมีข้อตกลงไว้ท้ายสัญญานั้นว่า ถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อยอมขายให้ดังนี้ ถือว่าเป็นสัญญาขายฝาก
2.2 ข้อตกลงให้ไถ่คืน หรือซื้อคืน จะต้องเกิดในขณะทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้น จึงจะทำให้สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาขายฝาก ถ้าผู้ซื้อให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืน หรือซื้อคืนทรัพย์สินที่ซื้อขายภายหลังที่เกิดาสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้นไปแล้ว การตกลงให้ไถ่ทรัพย์คืน หรือซื้อคืนดังกล่าว เป็นเพียงคำมั่นว่าจะขาย นอกเหนือไปจากสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 121/2472 โจทก์โอนที่ดินให้เป็นสิทธิแก่จำเลยแล้ว ต่อมาอีก 2 วัน จำเลยทำสัญญาให้โจทก์ 1 ฉบับ ซึ่งข้อความในสัญญานั้นแสดงเจตนาอันแท้จริงของโจทก์จำเลยว่า เมื่อโจทก์หาเงินมาให้จำเลยได้ภายใน 1 ปีแล้ว จำเลยจะยอมคืนที่ดินให้โจทก์ ดังนี้ เป็นคำมั่นจะซื้อขายตามมาตรา 454
2.3 ถ้าพ้นกำหนดไถ่ ตามสัญญาขายฝากแล้ว ตกลงจะซื้อคืนดันโดยถึงขั้นมีการเสนอสนองถูกต้องตรงกัน จะกลายเป็นนิติกรรมการซื้อขายประเภทหนึ่ง เช่น คำมั่นว่าจะขาย สัญญาจะซื้อจะขาย
คำพิพากษาฎีกาที่ 601/2535 หลังจากครบกำหนด การขายฝาก ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ. ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า “บ. ได้ให้เงิน ส. ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.” ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ. นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ. ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ 2-3 วัน จะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อน แสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านพิพาท มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการ ขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ. หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
2.4 ข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ถ้าเป็นกรณีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องจดทะเบียนตามข้อตกลงดังกล่าวไว้ด้วย มิฉะนั้น ในส่วนของข้อตกลงการไถ่ไม่มีผลบังคับแก่กันได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 170/2497 ขายที่ดิน จดทะเบียนที่อำเภอ โดยตกลงด้วยปากมาก่อนว่า ผู้ขายมาไถ่คืนได้ใน 10 ปี เป็นทำนองขายฝาก ข้อตกลงด้วยปากนี้สูญเปล่า ไม่มีผลอันจะบังคับแก่กันได้ แต่หลังจากการขายกันไปแล้ว 2 ปี ผู้ซื้อได้ทำหนังสือยอมให้ผู้ขายซื้อกลับได้ภายใน 10 ปี ตามราคาเดิมพร้อมดอกเบี้ย ดังนี้เป็นคำมั่นจะขายบังคับได้
นอกจากสัญญาขายฝาก ต้องมีข้อตกลง 2 ประการ ดังกล่าวมาแล้ว ในทางปฏิบัติ จะมีการตกลงอีก 2 ประการไว้ด้วยกัน คือ ข้อตกลงกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินคืน และข้อตกลงกำหนดจำนวนสินไถ่
กำหนดเวลา การไถ่ที่ดินที่ขายฝาก และการขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สิน
1. กำหนดการไถ่ทรัพย์สินคทนตามมาตรา 494 วางหลักว่า
ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อฝาก และผู้ขายฝาก จะตกลงกันให่มีกำหนดเกินกว่า 10 นับแต่เวลาซื้อขายไม่ได้ และถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ จะตกลงกันให้มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขายไม่ได้ แต่แม้กำหนดเวลาไถ่เกินกว่า 10 ปี หรือเกินกว่า 3 ปี ก็ไม่เสียไป แต่ให้ลดลงมาเป็น 10 ปี หรือ 3 ปี ตามประเภททรัพย์ ตามมาตรา 495 โดยมีข้อสังเกต ดังนี้
(1.1) กฎหมายมิได้บังคับว่า สัญญาขายฝากจะต้องนำกำหนดระยะเวลาไถ่ไว้ในสัญญา แม้ในสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไถ่คืนไว้ ก็เป็นสัญญาขายฝากได้ เพราะหากไม่กำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สิน ก็ต้องบังคับเป็นไปตามมาตรา 492 ประกอบมาตรา 494 คือ ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้สสอทธิไถ่ภายในกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝาก เป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
(1.2) การขายฝากสังหาริมทรัพย์พิเศษ จะตกลงกันให้มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้
(1.3) การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ ชนิดพิเศษ ถ้ามีการกำหนดเวลาไถ่ ต้องจดทะเบียนไว้
(1.4) การใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด ระยะเวลาไถ่ทรัพย์สิน หมายความว่า ผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน ได้ตั้งแต่วันแรนกจนถึงวันครบกำหนดระยะเวลาไถ่
2. การขยายเวลากำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินตามมาตรา 496
มาตรา 496 เป็นบทบัญญัติที่มีการแก้ไขใหม่ และมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน 2541 เป็นต้นไป ซึ่งตามมาตรา 496 เดิม คู่สัญญา ไม่อาจตกลงทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ หากมีข่้อตกลงดังกล่าว จะเป็นโมฆะ แต่ปัจจุบันกฎหมายที่แก้ไขใหม่ ให้คู่สัญญาขายฝาก สามารถตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ได้
โดยสรุปแล้ว การไถ่ที่ดินที่ขายฝาก ต้องมีข้อตกลงกันในขณะทำสัญญาเลยว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ และข้อตกลงให้ไถ่คืน หรือซื้อคืน จะต้องเกิดในขณะทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้น
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
