ที่ดิน โดนยึด ต้องทำอย่างไร
สวัสดีครับ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี เอาเรื่องจริงจากเจ้าของกระทู้ในพันทิป มาตอบปัญหากันอีกแล้วนะครับ สำหรับวันนี้เป็นเรื่องของที่ดิน เรื่องมีอยู่ว่า เมื่อที่ดินสมัยคุณตาให้ลูกๆสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย ต่อมาคุณตาเอาที่ดินแปลงนั้นไปโอนโฉนดที่ดินผืนนี้ให้กับน้าโดยที่ไม่ได้บอกลูกคนอื่นๆ แล้วน้านำโฉนดที่ดินไปจำนองกับธนาคาร แต่มิได้ผ่อนชำระทำให้ถือว่าผิดนัดชำระหนี้จำนอง ธนาคารจึงมีสิทธิฟ้องตามสัญญาจนคดีล่วงเลยจนถึงชั้นบังคับคดีเอากับที่ดิน เจ้าของกระทู้จึงขอคำแนะนคำและวิธีหาทางในการเจรจากับเจ้าหนี้ธนาคารว่าจะขอผ่อนผันชำระได้อย่างไร
บทความนี้ เป็นปัญหาของลูกหนี้ที่ถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไว้ และอยู่ระหว่างการบังคับคดีและประกาศขายทอดตลาด หากเมื่อเจอกรณีเช่นนี้แล้ว สามารถเจรจากับเจ้าหนี้ได้หรือไม่ และมีขั้นตอนต่อการดำเนินการอย่างไรต่อไป
กรณีที่คดีจะอยู่ในขั้นตอนการบังคับคดีได้นั้น จะต้องมีการฟ้องร้อง ต่อสู้คดี และเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาชนะคดีแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือ คดีจะเข้ามาสู่ขั้นตอนที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้ขอ ออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึด หรืออายัดทรัพย์สินเพื่อขายทอดตลาด ซึ่งในเรื่องนี้ จะขอกล่าวถึง ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของลูกหนี้ตามคำพิพากษา นำออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษานั้น หากยังไม่มีผู้ประมูลที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ ลูกหนี้ตามคำพิพากษายังสามารถเจรจาขอปรับโครงสร้างหนี้ หรือผ่อนผันการชำระหนี้กับเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้ตลอด แต่การที่จะเข้าไปเจรจากับเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา เราจะต้องประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของเราก่อนเข้าพูดคุยครับ
ลูกหนี้ตามคำพิพากษา สามารถยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดี นัดเป็นตัวกลางในการการนัดกับเจ้าหนี้ตามคำพิพากษามาเพื่อไกล่เกลี่ยก่อนการขายทอดตลาดได้ หรือลูกหนี้กับเจ้าหนี้จะเจรจากันนอกรอบกันเอง หากตกลงกันได้ ก็ทำบันทึกข้อตกลงเอาเป็นหนังสือ และนำหนังสือไปยื่นต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้ หรือแจ้งความประสงค์ขอให้งดการบังคับคดีขายทอดตลาดไว้ก่อน ซึ่งในระหว่างนี้เองที่ลูกหนี้จะต้องประเมินความสามารถในการชำระหนี้ด้วยว่าสามารถชำระหนี้ได้ตามที่เสนอข้อตกลงใหม่หรือไม่ หรือมีหลักประกันต่างๆมาแสดงแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจนเป็นที่พอใจแก่เจ้าหนี้ หรือแสดงสัญญาว่าจ้างงานในอนาคตที่เป็นลักษณะได้เงินก้อนใหญ่มาปิดชำระหนี้ เหล่านี้ถือเป็นการแสดงให้เจ้าหนี้เห้นว่าลูกหนี้สามารถชำระหนี้หรือปรับโครงสร้างหนี้ได้ หากลูกหนี้ไม่มีแผนการชำระหนี้ตรงนี้เลย การไกล่เกลี่ยจะเป็นไปได้ยาก สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี เคยเป็นตัวกลางในการไกล่เกลี่ยให้สถาบันการเงินช่วยเหลือลูกหนี้ตามคำพิพากษาในการหางานหรือแหล่งเงินทุนเพื่อลูกหนี้จะได้รับการว่าจ้างและนำเงินก้อนใหญ่มาปิดชำระหนี้ตามคำพิพากษาด้วย
การเข้ามาเจรจาแต่ละครั้ง ลูกหนี้จะต้องแสดงความหลักฐานหรือความสามารถ หรือความจริงใจในการชำระหนี้ด้วย ถึงแม้บางครั้งลูกหนี้จะทำตามแผนการได้ทุกอย่าง แต่บางครั้งอาจจะเกิดปัญหาทำให้การชำระหนี้เกิดความล่าช้าได้ ซึ่งตรงนี้ สำนักงานกฎหมาย ขอแนะนำว่า หากเกิดปัญหาติดขั้ดขึ้นมา ต้องรีบแจ้งให้เจ้าหนี้ทราบโดยทันที ไม่ควรเงียบหายไปจนเจ้าหนี้ทวงถาม พร้อมทั้งแสดงเหตุผลและกำหนดการใหม่ที่จะชำระ เพราะการเงียบหายไปเลยของลูกหนี้ อาจจะทำให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษษยกเลิกข้อตกลงและกลับมาใช้เบี้ยปรับที่หนักขึ้น อาจจะทำให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเกิดวิกฤตในสถานะการเงินอื่นๆ หรืออาจจะทำให้อำนาจต่อรองลดน้อยลง ทางเลือกในการขอประนอมหนี้ยากขึ้น
สมมติว่า ทั้งสองฝ่ายหาข้อยุติได้เป็นที่พอใจของทั้งสองฝ่ายแล้ว เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาก็จะยื่นคำร้อง คำแถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีงดการบังคับคดีไว้ก่อน เพื่อรอฟังผลการผ่อนชำระของลูกหนี้ หากชำระหนี้ตามแผนที่ลูกหนี้เสนอมาได้อย่างครบถ้วน เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาก็จะยื่นคำร้อง คำแถลงขอถอนการยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินอื่นใด โดยในส่วนนี้ เรื่องค่าฤชาธรรมเนียมการถอนการยึดให้เป็นหน้าที่ของลูกหนี้ตามคำพิพากษาจะเป็นผู้ออก ค่าธรรมเนียมอยู่ร้อยละ 2 ของมูลค่าที่ดินหรือของมูลหนี้ ขึ้นอยู่กับว่ามูลค่าที่ดินหรือมูลหนี้ยอดใดจะน้อยกว่ากัน ให้นำยอดที่น้อยมาคำนวณค่าฤชาธรรมเนียมถอนการยึด
หากเป็นกรณีที่การไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ ลูกหนี้ตามคำพิพากษาก็อาจจะต้องหาวิธีการสำรองเพื่อหาแนวทางในการหาเงินเพื่อปฏิบัติการชำระหนี้ใหม่ เพื่อมานำเสนอเจ้าหนี้เพื่อถอนการยึดหรืออายัดต่อไป หากตามที่ ทนายความ กล่าวมานี้ ท่านไม่สามารถจะทำใดๆได้เลย ก็อาจจะต้องยอมปล่อยที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตรงนี้ไป ทั้งนี้ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษายังสามารถยึดทรัพย์ บังคับคดีเอากับทรัพย์สินของลูกหนี้ได้จนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วนตามคำพิพากษาครับ
ในคดีแพ่ง เมื่อศาลพิพากษาให้ลูกหนี้ชำระหนี้แก่เจ้าหนี้แล้ว ลูกหนี้ไม่ยอมชำระ เจ้าหนี้ก็ต้องไปทำการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้มาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ในกระบวนการบังคับคดีนั้น มีหลายแบบ ไม่ว่าจะเป็น ยึดที่ดิน ยึดทรัพย์สินภายในบ้าน ยึดรถ หรืออายัดเงินเดือน แล้วแต่ว่าลูกหนี้จะมีอะไรให้ดำเนินการ
ในเรื่องการยึดที่ดินขายทอดตลาด เมื่อเจ้าหนี้ไปดำเนินการตั้งเรื่องที่สำนักงานบังคับคดีแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะได้ยึดทรัพย์โดยออกหมายยึดทรัพย์ หลังจากนั้นก็จะผ่านขั้นตอนของกฎหมาย ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการกันไป จนท้ายที่สุดจะมีการประกาศขายออกมา ส่งมอบให้กับผู้ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นโจทก์ จำเลย หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม เพื่อที่จะแจ้งวันที่จะทำการขายทอดตลาดทรัพย์ที่ยึดมานั้น ส่วนจะทำการขายวัน เวลา ใด รายละเอียดจะอยู่ในใบประกาศการขายทอดตลาด
สิ่งที่เจ้าหนี้และลูกหนี้จะต้องทำก็คือ เมื่อได้รับใบประกาศขายทอดตลาดมาแล้ว จะต้องดูวัน เวลา สถานที่ขายให้ดี เพราะเจ้าหนี้ และลูกหนี้ จะต้องไปดูแลการขาย สาเหตุที่เจ้าหนี้และลูกหนี้จะต้องไปดูแลการขายก็เพราะว่าในการดำเนินการขายทรัพย์สินของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น โดยเฉพาะทรัพย์สินที่เป็นที่ดิน เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการประเมินราคาทรัพย์สินนั้นก่อน ซึ่งราคาประเมินนี้ จะเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายกันทั่วไป
นอกจากนี้ ในการขายครั้งแรก เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเปิดการขายในราคาเริ่มต้นที่ 80 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมิน หากครั้งแรกไม่มีผู้ซื้อ เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะทำการขายในครั้งที่สอง ซึ่งการขายในครั้งที่สองนี้ ราคาเริ่มต้นของเจ้าพนักงานจะเริ่มที่ 50 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน
ฉะนั้น หากในการขายครั้งที่สองนี้ มีผู้เข้าซื้อทรัพย์สินนั้นเพียงรายเดียวโดยไม่มีผู้ใดเข้าประมูลแข่ง ผู้ซื้อทรัพย์รายนั้น ก็จะซื้อทรัพย์นั้นไปในราคาเพียงครึ่งเดียวเท่านั้น ซึ่งจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อเจ้าหนี้และลูกหนี้เป็นอย่างมาก ที่ว่าเกิดความเสียหายก็คือ หากทรัพย์สินนั้นขายได้ในราคาต่ำ จะทำให้เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้น้อยลง และหากยังไม่พอชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว เจ้าหนี้อาจจะดำเนินการยึดทรัพย์สินอื่นๆของลูกหนี้มาขายอีก
แต่ว่า ถ้าหากขายทรัพย์สินได้ในราคาสูงๆก็จะดีไป เพราะจะทำให้เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้มากขึ้น หากพอที่จะชำระหนี้ได้หมด เจ้าหนี้ก็จะไม่ตามมายึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้อีก หรือหากว่าพอชำระหนี้แก่เจ้าหนี้แล้ว ยังมีเงินเหลือ ลูกหนี้ก็จะได้รับคืน แต่กรณีนี้เกิดขึ้นน้อยมากในความเป็นจริง เพราะที่ดินแปลงนั้นจะต้องเป็นแปลงที่มีคนสนใจซื้อกันมาก จึงจะมีการแข่งราคากันขึ้นไป ฉะนั้น ลูกหนี้จึงต้องระมัดระวังที่จะต้องไปดูแลการขายให้ดี อย่าให้พลาด เพราะหากเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายไปแล้ว จะแก้ไขอะไรไม่ได้
ในการที่ลูกหนี้ไปดูแลการขายนั้น หากมีผู้เข้าซื้อไม่ว่าจะรายเดียวหรือหลายราย เมื่อราคาประมูลหยุดนิ่งแล้ว ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเคาะไม้ขายให้แก่ผู้ซื้อนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะสอบถามเจ้าหนี้และลูกหนี้ว่าจะคัดค้านราคาที่มีผู้ประมูลซื้อหรือไม่ หากเจ้าหนี้และลูกหนี้เห็นว่าราคาที่เสนอประมูลนั้น เป็นราคาที่ต่ำไป เจ้าหนี้หรือลูกหนี้ ก็มีสิทธิที่จะคัดค้านราคานั้นไว้ได้
แต่การคัดค้านราคานั้น ไม่ว่าเจ้าหนี้หรือลูกหนี้ จะมีสิทธิคัดค้านราคาได้เพียงครั้งเดียว ซึ่งหมายถึงว่า หากมีการคัดค้านราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการเลื่อนการขายไปในครั้งหน้า ซึ่งจะเป็นเวลาประมาณ 2 สัปดาห์ ตัวเจ้าหนี้หรือลูกหนี้ก็ตาม ที่คัดค้านราคาไว้ จะต้องไปหาผู้อื่นมาเข้าซื้อทรัพย์สินนั้น ในราคาที่ผู้ที่คัดค้านราคาต้องการ หรืออย่างน้อยต้องสูงกว่าในราคาที่มีผู้เสนอราคาไว้
หากไม่สามารถหาผู้มาซื้อได้ในการขายครั้งต่อไป เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะทำการขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ที่เสนอราคาไว้ในครั้งแรก และในครั้งนี้ จะคัดค้านราคาไม่ได้อีก
ฉะนั้น หากเป็นไปได้ เมื่อลูกหนี้รู้ตัวว่าจะต้องใช้หนี้แก่เจ้าหนี้แล้ว ลูกหนี้ควรที่จะพยายามหาทางขายทรัพย์สินนั้นเองจะดีที่สุด เพราะว่าจะทำให้ได้ราคาที่สูง ซึ่งเป็นราคาที่ซื้อขายกันทั่วไป เมื่อขายได้แล้ว ค่อยนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ หากปล่อยให้เจ้าหนี้ยึดทรัพย์ไปขายทอดตลาดแล้ว จะทำให้ขายทรัพย์นั้นได้ราคาต่ำ ลูกหนี้เองก็จะเสียประโยชน์
คนทั่วไปมักคิดว่าการขายทอดตลาด จะทำให้ได้ราคาที่สูง แต่ในความเป็นจริงมักหาได้เป็นเช่นนั้นไม่ เพราะในการขายทอดตลาดทรัพย์ของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น มีไม่กี่รายหรอกที่จะได้ราคาสูง ที่ดินแปลงที่จะขายได้ในราคาสูงนั้น จะต้องเป็นแปลงที่สวย และน่าซื้อ และนอกจากนี้จะต้องมีผู้เข้าสู้ราคากัน ประเภทที่ต่างฝ่ายต่างก็ต้องการจะได้เท่านั้น จึงจะประมูลกันไปในราคาที่สูง
แต่ส่วนใหญ่ของการขายทอดตลาดนั้น จะมีผู้เข้าสู้ราคากันไม่มากนัก บางแปลงรายเดียว บางแปลงสองราย ประมาณนั้น จึงทำให้ได้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป การที่ติดต่อขายเองจะดีกว่า
อีกเรื่องหนึ่งก็คือ หากเกิดกรณีที่ลูกหนี้ถูกยึดบ้านและที่ดินไปขายทอดตลาด และมีการขายไปแล้ว หากลูกหนี้ยังพักอาศัยอยู่ในที่ดินแปลงนั้น จะต้องเตรียมตัวย้ายออกในทันที เพราะว่าผู้ที่เขาซื้อทรัพย์ได้นั้น เขาสามารถไปขอให้ศาลบังคับให้ลูกหนี้ออกไปได้เลยโดยไม่ต้องไปฟ้องขับไล่
เมื่อก่อนนั้น หากผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้ จะบังคับให้ลูกหนี้ย้ายออก เขาจะต้องไปฟ้องขับไล่อีกทีหนึ่ง แต่เดี๋ยวนี้กฎหมายได้แก้ไขแล้ว ผู้ซื้อทรัพย์ไม่จำเป็นต้องไปฟ้องขับไล่แล้ว ไปร้องศาล ศาลก็บังคับขับไล่ให้ทันที และหากยังไม่ยอมออก ศาลก็จะสั่งให้ขังได้ ฉะนั้น ลูกหนี้จึงต้องเตรียมตัวไว้หากเกิดกรณีดังที่กล่าวมานี้
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line:@Udomkadee
Fanpage: https://www.facebook.com/UDOMKADEE
