ฟ้องค่าส่วนกลางบ้านและคอนโด เป็นหน้าที่ของผู้ถือกรรมสิทธิที่ต้องรับผิดชอบในการชำระค่าส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนี่ยมก็ตาม ค่าส่วนกลางมักจะเก็บกันเป็นรายปี
ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลเรียกเก็บจากสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรหรือ อาคารชุด เพื่อนำเงินมาบริหาร จัดการภายในหมู่บ้านหรืออาคารชุดดังกล่าว อาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เอามาเป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าเก็บขยะ ค่าตัดหญ้าส่วนกลาง ค่าทำความสะอาดสระน้ำ ค่าแม่บ้าน ค่าบำรุงรักษาเครื่องออกกำลังกาย ฯ
วิธีคิดค่าส่วนกลางหมู่บ้าน จะคำนวนตามพื้นที่ของบ้านหรืออาคารชุด ซึ่งจะอ้างอิงตามโฉนดที่ดิน และคำนวนจากคำขออนุญาตในการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะต่อตารางวาหรือตารางเมตรแล้วเเต่กรณี จึงมาเรียกเก็บกับสมาชิกในหมู่บ้านมาเป็นรายปี หากสมาชิกในหมู่บ้าน ไม่ชำระให้ อาจเป็นเหตุในการถูกระงับสิทธิบางส่วน หรือหากค้างนานเกิน 2 ปี มักจะฟ้องร้องและยึดทรัพย์บังคับคดีได้เหมือนคดีทั่วไป ซึ่งแนวคำพิพากษา จะเห็นพ้องไปในทางเดียวกันว่า หนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้บุริมสิทธิอย่างหนึ่งซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคารชุด สามารถขอรับชำระหนี้ได้ก่อนเจ้าหนี้สามัญอีกด้วย
ค่าส่วนกลางจำเป็นต้องจ่ายหรือไม่
ค่าส่วนกลางถูกกำหนดด้วยข้อกฎหมายให้สมาชิกในหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนี่ยมจะต้องชำระค่าส่วนกลางทุกๆปี เพื่อนำเงินนั้นมาใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงทรัพย์สินส่วนกลาง ในบ้านหรือคอนโดมิเนี่ยมโครงการใหม่ จะมีสระว่ายน้ำ ฟิตเนตออกกำลังกาย ห้องโถงส่วนกลาง เเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านทุกคน ซึ่งสิ่งเหล่านี้ ย่อมมีเสื่อมสภาพตามการใช้งาน นิติบุคคลก็จะนำเงินค่าส่วนกลางไปทำนุบำรุงให้กลับมามีสภาพใหม่อยู่เสมอ หากสมาชิกในหมู่บ้านไม่ชำระ สภาพส่วนกลางก็จะมีความทรุดโทรม ไม่มี รปภ. ไม่มีแม่บ้านคอยทำความสะอาด ไม่มีการตัดแต่งกิ่งไม้ส่วนกลาง ทำให้โดยรวมแล้วไม่น่าอยู่อาศัย ดังนั้น ค่าส่วนกลางเป็นสิ่งที่สมชิกหรือลูกบ้านทุกคนจะต้องจ่ายและเป็นสิ่งจำเป็นอีกด้วย
ไม่เคยเข้าไปอยู่อาศัย ของดเว้นการชำระค่าส่วนกลางได้หรือไม่
สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านทิ้งไว้ แต่ไม่เคยอยู่ หรือนานๆมาอยู่นั้น ก็ต้องรับผิดชอบชำระค่าส่วนกลางเหมือนสมาชิกคนอื่นตามปกติ เพราะส่วนใหญ่แล้วจะมีข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของหมู่บ้าน และตามพระราชบัญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522
ทำไมค่าส่วนกลางราคาถึงแตกต่างกัน
ค่าส่วนกลางจะเกิดจากการประชุมใหญ่ของสมาชิกในหมู่บ้าน จะกำหนดเป็นวาระสำคัญในการประชุม และจะให้สมาชิกในหมู่บ้านโหวต การอ้างอิงค่าส่วนกลางส่วนหนึ่งจะมาจากค่าครองชีพที่แพงขึ้น ทำเลที่ตั้ง และขนาดพื้นที่หมู่บ้านหรือคอนโด เมื่อสมาชิกโหวตกันเเล้ว จะนำรายงานการประชุมไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อออกเป็นข้อบังคับของนิติบุคคลต่อไป
เมื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลทำอะไรได้บ้าง
นิติบุคคลสามารถกระทำการใดๆได้ อันไม่ถึงกับลักษณะขัดขวางการเข้าอยู่อาศัยบ้านของลูกบ้านอย่างปกติสุข นิติบุคคลไม่สามารถขัดขวางการเข้าออกของลูกบ้านได้ ไม่สามารถยกเลิก Keycard ของลูกบ้าน ไม่สามารถไปล็อกประตูบ้านของเขาได้ ซึ่งมีบัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2558 ให้นิติบุคคลสามารถยื่นระงับการจดทะเบียนนิติกรรม หรือมาตรการห้ามใช้ทรัพย์สินส่วนกลางบางอย่าง ขั้นสุดท้ายหากยังไม่ยอมชำระอีก ก็ต้องทำหนังสือทวงถามและยื่นฟ้องไปตามขั้นตอน หรือ นิติบุคคลจะกำหนดชัดเจนในมาตรการต่างๆอันไม่ขัดกับกฎหมาย โดยให้ที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้านให้การรับรอง และนำไปจดทะเบียนเป็นข้อบังคับของหมู่บ้าน เช่น หากชำระค่าส่วนกลางภายในกำหนดจะลดค่าส่วนกลางให้ 3% หากชำระล่าช้า จะมีค่าปรับ 5% เป็นต้น
อายุความในการฟ้องร้องเรียกค่าส่วนกลาง กี่ปี
การชำระค่าส่วนกลางส่วนใหญ่จะตกลงกันชำระกันเป็นรายเดือนหรือรายปีแล้วแต่กรณี อันเป็นลักษณะทำนองเดียวกับมีกำหนดจ่ายที่เป็นระยะเวลาที่แน่นอน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/33(4) ที่ทำให้มีกำหนดอายุความในการใช้สิทธิเรียกร้องต่อศาล 5 ปี นับแต่วันที่ผิดนัดชำระ
นิติฯ ไม่เก็บขยะหน้าบ้าน/ ไม่ซ่อมฝาท่อน้ำหน้าบ้านให้ ถือเป็นข้อต่อรองไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่
เรื่องนี้เคยมีการถกเถียงกันมานานมากแล้ว สมาชิกในหมู่บ้านมักเจอนิติบุคคลที่บริการงานไม่เอาใจใส่ ละเลยการจัดเก็บขยะ ลูกบ้านจึงนำมาเป็นข้ออ้างไม่ชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งจริงๆแล้วไม่สามารถนำมาเป็นเหตุหรือข้ออ้างในการไม่ชำระค่าส่วนกลางได้ ในปัจจุบันแนวทางในการแก้ไขจุดนี้ยังไม่มีแน่ชัดเป็นรูปร่างมากนัก สมาชิกคงทำได้แต่ชำระค่าส่วนกลางไปตามข้อบังคับ และแจ้งให้ผู้จัดการนิติบุคคลมาเก็บขยะ / ซ่อมฝาท่อตามลำดับ หากยังไม่แก้ไขอีก สามารถโหวตไม่เลือกบริษัทหรือคณะกรรมการชุดนั้นเข้ามาจัดการนิติบุคคลได้ในสมัยหน้า
สมาชิกไม่ชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนเเล้ว จะมีมาตราการใดๆบ้าง
หากสมาชิกไม่ชำระค่าส่วนกลางแล้ว ผู้จัดการนิติบุคคลจะทำหนังสือถึงสำนักงานที่ดินให้ระงับการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้น จนกว่าจะปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง และอาจถูกปรับจากการชำระค่าส่วนกลางล่าช้า และอาจถูกฟ้องร้องเป็นคดีในลำดับต่อไป
ถ้าบ้านถูกขายทอดตลาดไปแล้ว แต่ยังไม่ได้โอนชื่อให้ผู้ซื้อทรัพย์ จะฟ้องค่าส่วนกลางอย่างไร
มีกรณีที่สมาชิกในหมู่บ้าน ถูกฟ้องในคดีอื่น ต่อมาถูกยึดทรัพย์บังคับคดีในบ้านหลังที่สมาชิกหมู่บ้านนั้นอาศัยอยู่ บ้านถูกขายทอดตลาดแต่ยังไม่สามารถใส่ชื่อผู้ประมูลขายทอดตลาดได้อันเนื่องมาจากผู้ซื้อรายใหม่อาจจะยังกู้ไม่ผ่าน หรือมีเหตุขัดข้องที่ไม่สามารถจะมาเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินได้ แนวคำพิพากษาศาลจะถือว่าผู้ซื้อรายใหม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในบ้านหลังดังกล่าวนับตั้งแต่ประมูลบ้านในสำนักงานบังคับคดีแม้จะยังไม่ได้ใส่ชื่อในโฉนดที่ดินก็ตาม ส่วนหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางก่อนหน้านี้สมาชิกหมู่บ้านคนก่อน ยังคงต้องรับผิดชอบอยู่
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
