ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์
องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ได้เคยเขียนไว้แล้วใน สัญญาเช่าทรัพย์ ซึ่งมีองค์ประกอบอยู่ 4 ประการตามมาตรา 537 คือ
(1) เป็นสัญญาสองฝ่าย
(2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ ทรัพย์สินที่เช่า
(3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน
(4) เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด
สัญญาเช่าทรัพย์นั้น นอกจากจะมีสาระสำคัญรวม 4 ประการ ตามบทนิยามในมาตรา 537 แล้ว สัญญาเช่าทรัพย์ ยังมีลักษณะสำคัญอีก 4 ประการ กล่าวคือ
(1) เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ
(2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
(3) เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิ
(4) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ
(1) เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ สัญญาเช่าทรัพย์ ต่างจากสัญญาซื้อขายในประการสำคัญที่ว่า สัญญาซื้อขายเป็นการโอนกรรมสิทธิทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่ผู้ซื้อ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เป็นเพียงแต่ให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เช่น เช่ารถยนต์เพื่อนำรถยนต์มาขับขี่ เช่าถือสวนได้รับประโยชน์จากผลไม้ในสวนนั้น ฉะนั้นถ้าผู้เช่าครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสัญญาเช่า ไม่ว่าจะนานเท่าไรก็ไม่ได้กรรมสิทธิ เพราะถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้เช่าจึงไม่อาจอ้างครอบครองปรปักษ์ได้
ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ มิได้มุ่งโอนกรรมสิทธิ ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิทรัพย์สินที่ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่ามีสิทธิส่งมอบการครอบครองทรัพย์นั้นให้แก่ผู้เช่าได้ ก็ย่อมเป็นคู่สัญญาเช่าทรัพย์สินได้ และผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่านั้นได้ด้วย ผู้เช่าจะอ้างว่าผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่เช่าทรัพย์นั้นไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 410 / 2515 ในการให้เช่าทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ ที่ให้เช่าเสมอไปไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่า และมีอำนาจฟ้องจำเลยฐานผิดสัญญาเช่าได้ จำเลยย่อมถูกปิดปากมิให้คัดค้านโต้แย้งอำนาจของผู้ให้เช่า ซึ่งตนยอมรับว่ามีฐานะเช่นนั้นตามสัญญาเช่า ซึ่งตนได้ทำไว้กับโจทก์นั้นได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 107 / 2534 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์กับจำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
(2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่า ส่วนผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน จึงต้องนำหลักเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนตามมาตรา 369 – 372 มาใช้บังคับในสัญญาเช่าทรัพย์ด้วย
- กรณีตามมาตรา 369 โจทก์เช่าที่ดินจากจำเลยเพื่อปลูกตึกให้เช่า จำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์เพียงบางส่วน จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์งดไม่ชำระค่าเช่าต่อไป ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา
- กรณีตามมาตรา 372 วรรคหนึ่ง ผู้เช่า เช่าตึกแถว ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสองปี เช่าไปได้สองเดือนไฟไหม้ตึกแถวโดยมิใช่ความผิดของฝ่ายใด เป็นเหตุให้การชำระหนี้ของฝ่ายผู้ให้เช่าตกเป็นพ้นวิสัย และสัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 567 ดังนี้ ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่มีสิทธิรับเงินค่าเช่าส่วนที่เกินสองเดือน ต้องคืนค่าเช่าส่วนที่เกินแก่ผู้เช่า
(3) เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิ จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก่อให้เกิดสิทธิเหนือบุคคลขึ้นระหว่างคู่สัญญาในอันที่จะเรียกร้องให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติการชำระหนี้ เช่น ผู้เช่าฟ้องผู้ให้เช่าให้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าหรือให้ซ่อมแซมใหญ่ทรัพย์สินที่เช่า ส่วนผู้ให้เช่าก็มีสิทธิฟ้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า หรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการเล็กน้อยได้
ฉะนั้นถ้าผู้ให้เช่าโอนทรัพย์ที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก บุคคลภายนอกก็ไม่จำเป็นต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเดิม เพราะมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย เช่น ก. เช่ารถยนต์จาก ข. ต่อมา ข. โอนกรรมสิทธิ์รถยนต์ให้แก่ ค. ดังนี้ ค. ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ไม่ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเดิม ค. จะให้ ก. เช่ารถยนต์ต่อหรือไม่ก็ได้
อย่างไรก็ตามถ้าทรัพย์ที่เช่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ มีข้อยกเว้นตามมาตรา 569 ที่มีให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิทรัพย์สินที่ให้เช่า โดยผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย
(4) สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ หรืออาจกล่าวได้ว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ทั้งนี้เนื่องจากสัญญาเช่ามิได้มีการโอนกรรมสิทธิแห่งทรัพย์สิน เพียงแต่มีการส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่าเพื่อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์นั้นคืนแก่ผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าจึงต้องเพ่งเล็งหรือคัดเลือกผู้เช่าว่าสมควรไว้วางใจให้ครอบครองใช้ทรัพย์หรือไม่ แม้บทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์จะมีได้กล่าวถึงเรื่องนี้ไว้โดยชัดเจน แต่ถ้าพิจารณาถึงความในมาตรา 544 ที่ห้ามมิให้ผู้เช่านำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า แสดงว่าผู้เช่าต้องเป็นผู้ใช้ทรัพย์สินนั้นเอง หรือความในมาตรา 553 ที่กำหนดให้ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชน จะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย อาจกล่าวได้ว่าสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าจะโอนให้แก่ผู้อื่น ไม่ว่าโดยทางมรดกหรือทางนิติกรรมไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 485 / 2507 ผู้เช่า เช่าที่ดินเพื่อปลูกเรือน ต่อมาผู้เช่าขายฝากเรือนให้จำเลย โดยผู้ให้เช่าทำหนังสือยินยอมให้ขายฝากเรือนได้ ผู้เช่าไม่ไถ่เรือนคืนตามกำหนดจนเรือนหลุดเป็นสิทธิแก่จำเลย จากนั้นผู้เช่าออกจากเรือนไป จำเลยเข้าอยู่ในเรือนแทนและได้ชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่า แต่ผู้ให้เช่ายังคงออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าในนามของผู้เช่าคนเดิม ดังนี้ ถือว่าจำเลยยังไม่มีนิติสัมพันธ์กับผู้ให้เช่า การอยู่อาศัยในที่ดินเป็นการอาศัยสิทธิของผู้เช่าเดิมเท่านั้น โจทก์ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินจากผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่ให้จำเลยรื้อเรือนและเรียกค่าเสียหายได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1778 / 2509 สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าแต่ผู้เดียว แม้ภริยาจะเป็นผู้เช่า สามีก็เป็นบุคคลภายนอกจะเข้ามามีสิทธิด้วยตามสัญญาเช่าไม่ได้ และไม่ถือว่า สามีหรือภรรยาส่งลงชื่อในสัญญาเช่าได้ทำการเพื่อทั้งสองฝ่าย
คำพิพากษาฎีกาที่ 221 / 2516 สิทธิการเช่า เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าจะโอนแบ่งตามกฏหมายครอบครัว หรือ มรดก หรือตามนิติกรรมก็ดี ถ้าไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญา หรือมิได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าแล้ว จะโอน จะแบ่งไปยังบุคคลภายนอก แม้จะเป็นสามีหรือภรรยาหรือแม้แต่ทายาทของผู้เช่าหาได้ไม่ หรือนัยหนึ่ง สิทธิการเช่า เป็นสิทธิตามสัญญา ซึ่งคนอื่นนอกจากคู่สัญญาเช่าจะเข้าไปมีสิทธิตามสัญญาด้วยไม่ได้
สรุป ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เป็นบุคคลสิทธิถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line:@Udomkadee
Fanpage: https://www.facebook.com/UDOMKADEE
