สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยมีเงื่อนไข
สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี เป็น สำนักงานทนายความ ทนายความ รับว่าความทั่วราชอาณาจักร ตั้งอยู่ที่จังหวัดนนทบุรี ครับ ให้บริการปรึกษาคดี วางแผนทางคดี ให้คำแนะนำเบื้องต้นด้านกฎหมาย คดีอาญา คดีแพ่ง คดีครอบครัว คดีที่ดิน คดีก่อสร้าง ฯลฯ สำนักงาน กฎหมาย มีบทความเกี่ยวกับความผิดเกี่ยวกับ การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยมีเงื่อนไข หลักเกณฑ์จะเป็นอย่างไรนั้น ติดตามกันได้เลยครับ
สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยมีเงื่อนไข มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1313 บัญญัติว่า “ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ”
ข้อพิจารณา
(1) มาตรานี้ เป็นกรณีผู้เป็นเจ้าของที่ดินสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนเองที่ตนมีสิทธิสร้าง ซึ่งต่างกับ มาตรา 1310 , 1311 และ 1312 ที่สร้างโรงเรือนหรือสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของคนอื่น
(2) มาตรา 1314 บัญญัติ ให้นำมาตรานี้ ไปใช้กับการปลูกสร้าง สิ่งอื่น ปลูกต้นไม้ หรือธัญชาติในที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของโดยมีเงื่อนไขด้วย
(3) ผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขหมายถึง
(3.1) เจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขบังคับหลัง เช่น นายดำยกที่ดินให้นายแดง โดยกำหนดเงื่อนไขว่า ภายใน 3 ปี ถ้าแดงสอบไล่ภาคหนึ่งไม่ผ่าน ก็ให้กรรมสิทธิในที่ดินโอนกลับมายังดำ ในระหว่างที่แดงเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขนั้น แดงได้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น ต่อมาปรากฎว่าแดงสอบไล่ภาคหนึ่งไม่ผ่าน ที่ดินจึงกลับไปเป็นของดำ เช่นนี้ โรงเรือนเป็นลาภมิควรได้แก่ดำ ส่วนแดงเป็นผู้อยู่ในฐานะผู้สุจริต เนื่องจากการปลูกสร้างโรงเรือนในขณะที่ตนเองมีสิทธิในที่ดิน แดงชอบที่จะเรียกร้องเอาค่าทดแทนจากดำได้ตามบทบัญัติเรื่องลาภมิควรได้ หรือหมายถึง
(3.2) เจ้าของที่ดินมีเงื่อนไขห้ามโอน มาตรา 1700
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1700 บัญญัติว่า
ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในหมวดนี้ บุคคลจะจำหน่ายทรัพย์สินใดๆ โดยนิติกรรมที่มีผลในระหว่างมีชีวิต หรือเมื่อตายแล้วโดยมีข้อกำหนดห้ามมิให้ผู้รับประโยชน์โอนทรัพย์สินนั้นก็ได้ แต่ต้องมีบุคคลใดบุคคลหนึ่ง นอกจากผู้รับประโยชน์ กำหนดไว้สำหรับเป็นผู้จะได้รับทรัพย์สินนั้น เป็นสิทธิเด็ดขาดในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอน
ผู้ซึ่งกำหนดขึ้นดังกล่าวนั้น ต้องเป็นผู้สามารถจะมีสิทธิต่างๆได้อยู่ในขณะที่การจำหน่ายทรัพย์สิ่งนั้น มีผลบังคับ
ถ้ามิได้กำหนดบุคคลที่จะเป็นผู้รับทรัพย์สิน ในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอนไว้ ให้ถือว่า ข้อกำหนดห้ามโอนนั้น เป็นอันไม่มีเลย
ตัวอย่าง เอก ยกที่ดินให้ โท ซึ่งเป็นบุตร โดยมีข้อกำหนดว่า ใครจะไปจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินแปลงนั้นไม่ได้ภายใน 10 ปี ถ้าโทจำหน่ายจ่ายโอน ให้ที่ดินนั้นตกเป็นของตรี ซึ่งเป็นบุตรของเอกอีกคนหนึ่ง ในระหว่างที่โทเป็นเจ้าของที่ดิน โทสร้างโรงเรือนลงในที่ดิน ต่อมาหากโทผิดข้อกำหนด ที่ดินย่อมตกเป็นของตรี โทชอบที่จะเรียกร้องเอาค่าทดแทนจากตรีได้
(4) การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยมีเงื่อนไข ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1313 เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหลัง ไม่ใช่เพียงแต่บางส่วนที่รุกล้ำ หรือเพียงแต่ต่อเติมแล้ว ต้องเข้าหลักเกณฑ์เช่นเดียวกับมาตรา 1310 ด้วย แต่จะนำหลักทั่วไปตามมาตรา 144 วรรค 2 มาใช้ไม่ได้ คือ ผู้ที่ได้ที่ดินไปตามเงื่อนไข จะไม่ได้โรงเรือนไปฟรีๆ แต่ให้นำเรื่องลาภมิควรได้มาใช้บังคับ โดยนำมาตรา 406 , 413 และ 414 มาใช้
ดังนั้น ผู้ที่ได้ที่ดินไปตามเงื่อนไข ต้องคืนโรงเรือนให้แก่ผู้สร้างตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะที่ตนรับโอนที่ดิน แต่ถ้าจะเอาโรงเรือนไว้ ก็ต้องชดใช้ราคาโรงเรือนตามสภาพที่เป็นอยู่ขณะรับโอนให้แก่ผู้ปลูกสร้างโรงเรือน
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
