สัญญานายหน้า คืออะไร
สัญญานายหน้า คือการตั้งตัวแทนเพื่อดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยมีค่ากำเหน็ด ไม่ว่าจะเป็น นายหน้าที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) ทำหน้าที่เป็นตัวแทนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดิน หรือเป็นนายหน้าสังหาริมทรัพย์ด้วยในบางกรณี หน้าที่ของการเป็นนายหน้า คือ เป็นตัวกลางช่วยหาผู้ซื้อและผู้ขาย และเป็นผู้ติดต่อประสานงานเจรจาซื้อขาย จัดเตรียมเอกสาร เสียภาษีซื้อขาย รวมถึงไปช่วยดำเนินการติดต่อราชการแทนทั้งสองฝ่าย สำหรับกฎหมายเกี่ยวกับการเป็นนายหน้า จะเป็นอย่างไรนั้น ประโยชน์และสาระสำคัญกฎหมายไทยได้มีบัญญัติไว้อย่างไรบ้าง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 “บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่าย ที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ“
บำเหน็จตาม สัญญานายหน้า
1. ความหมายของ นายหน้า หมายถึง บุคคลที่ตกลงว่าจะชี้ช่องให้ผู้จะให้บำเหน็จนายหน้า ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้เขาได้ทำสัญญากัน
คำพิพากษาฎีกาที่ 3181 / 2536 นายหน้าตามความหมายของมาตรา 845 นั้น ได้แก่ ผู้ที่ชี้ช่องให้ได้มีการเข้าทำสัญญากัน หรือ ผู้ที่จัดการให้ได้ทำสัญญากันและนายหน้ามีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จต่อเมื่อสัญญานั้น ได้ทำกันเสร็จ แต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น การที่ ก. ได้พา ส. ผู้ซื้อ ไปพบผู้ขายและพากันไปดูที่ดิน และต่อมาได้มีการซื้อขายกันเนื่องจากการชี้ช่องดังกล่าว ก. จึงมีสิทธิได้รับค่านายหน้าโดยไม่จำเป็นที่ ก. จะต้องอยู่ด้วยในการเจรจาซื้อขายทุกๆครั้ง
คำพิพากษาฎีกาที่ 1142 / 2534 จำเลยที่ 2 เป็นผู้พาจำเลยที่ 1 มาเช่าซื้อรถยนต์จากโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ได้รับประโยชน์ตอบแทนจากโจทก์เป็นเงินจำนวนหนึ่ง และเมื่อจำเลยที่ 2 รับเงินจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ก็นำไปมอบให้โจทก์พร้อมกับหักเงินผลประโยชน์ไว้ จำเลยที่ 2 จึงเป็นเพียงนายหน้าเท่านั้น หาใช่เป็นตัวแทนเชิดของโจทก์ไม่ การซื้อขายรถยนต์ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 จะขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนรถยนต์พิพาทตามฟ้องแย้งไม่ได้
- ข้อสังเกต สัญญานายหน้าไม่มีแบบ จึงเกิดขึ้นได้เมื่อมีคำเสนอ สนองถูกต้องตามที่ตกลงกัน
คำพิพากษาฎีกาที่ 2046 / 2535 สัญญานายหน้าไม่มีแบบ ไม่จำเป็นต้องมาเป็นหนังสือ เพียงแต่คู่สัญญาตกลงกันด้วยวาจา สัญญานายหน้าย่อมเกิดขึ้นตามข้อตกลงนั้น การแต่งตั้งหรือมอบหมายเป็นนายหน้าจึงไม่ต้องทำตามแบบ
2. ความรับผิดที่จะต้องใช้ค่าบำเหน็จ แก่นายหน้า
สัญญานายหน้านั้น ได้ทำการสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่ นายหน้าได้ชี้ช่อง หรือจัดการนั้น ผู้จะให้บำเหน็จแก่นายหน้า ต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จ
คำพิพากษาฎีกาที่ 2173 / 2519 โจทก์จะเรียกค่านายหน้าได้ต่อเมื่อ จำเลยผู้ซื้อได้ทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จ เนื่องจากผลของการที่โจทก์ชี้ช่องหรือจัดการ เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อยังไม่ได้กระทำกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลยกขึ้นวินิจฉัยได้
2.1 กรณีที่สัญญาได้เกิดขึ้น หรือมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของนายหน้า แม้ภายหลังคู่สัญญาได้มีการเลิกสัญญา นายหน้าก็มีสิทธิได้รับบำเหน็จค่านายหน้า
คำพิพากษาฎีกาที่ 3648 / 2529 สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ทำเสร็จแล้ว แต่ผลแห่งการที่โจทก์ชี้ช่อง จำเลยผู้ขายจึงต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าตามสัญญา การที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิที่ดิน ก็เนื่องจากผู้ซื้อและจำเลยตกลงเลิกสัญญากัน ไม่ทำให้จำเลยหลุดพ้นความรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ แม้ข้อความในสัญญาจะระบุไว้ว่าจำเลยจะจ่ายค่านายหน้าในวันที่โอนกรรมสิทธิทรัพย์ที่ซื้อขายกัน ก็ไม่ใช่เงื่อนไข เพราะเงื่อนไขต้องเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในอนาคตและไม่แน่นอน แต่การโอนกรรมสิทธิตามสัญญาการซื้อขาย แม้เป็นเหตุการณ์ที่จะมีขึ้นในอนาคต แต่ก็เป็นเหตุการณ์ที่แน่นอน ถ้าผู้ซื้อและจำเลยไม่เปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาเป็นอย่างอื่น หรือไม่เลิกสัญญากัน ก็ต้องมีการโอนกรรมสิทธิตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างแน่นอน ดังนี้ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้า
หมายเหตุ หากมีข้อตกลงในสัญญาให้บำเหน็จนายหน้าด้วยว่า หากนายหน้าติดต่อขายได้สูงกว่าที่กำหนด ราคาส่วนที่เกินให้ตกเป็นของนายหน้า ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ค่าตอบแทนอีกส่วนหนึ่งแยกออกจากข้อตกลงให้บำเหน็จนายหน้า แต่เมื่อไม่มีการขายที่ดินกันจริง เช่นคู่สัญญาตกลงเลิกสัญญาซื้อขายกัน กรณีเช่นนี้นายหน้าก็ไม่มีสิทธิเรียกเอาเงิน ราคาค่าที่ดินส่วนที่เกินตามข้อตกลงในสัญญาดังกล่าว
คำพิพากษาฎีกาที่ 1501 / 2538 จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าจากโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ที่ชี้ช่องจนจำเลยสามารถขายที่ดิน แก่โจทก์ที่ 1 ได้ แม้จำเลยกับโจทก์ที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกัน จำเลยต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 แม้ต่อมาสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันด้วยเหตุใดก็ตามจำเลยก็ต้องชำระค่าบำเหน็จนายหน้าตามมาตรา 845
คำพิพากษาฎีกาที่ 524 / 2537 โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าสามารถนำ ด. ผู้จะซื้อมาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยได้ ถือได้ว่าการทำสัญญาดังกล่าวเกิดจากการชี้ช่องของโจทก์ แม้ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้ก็ตาม แต่ภายหลังจำเลยกับ ด. ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลอีกว่า จำเลยยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ ด. หรือ บุคคลที่ ด. ประสงค์จะให้มีชื่อกรรมสิทธิและ ด. เด็กยินยอมชำระราคาที่ดินและค่าเสียแก่จำเลย ถือได้ว่าสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมมีผลวืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ด้วย การที่จำเลยโอนและได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงเป็นผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลย
หมายเหตุ คำพิพากษาฎีกา 7855 / 2538 ยังวินิจฉัยว่าด้วยว่า แม้ข้อตกลงให้บำเหน็จนายหน้าจะบันทึกอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก็ไม่มีผลทำให้ข้อตกลงบำเหน็จในหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะสัญญาค่าบำเหน็จนายหน้า เป็นสัญญาที่แยกต่างหาก จากสัญญาจะซื้อจะขายได้ โจทก์มีสิทธิฟ้องเรียกร้องบำเหน็จนายหน้า
คำพิพากษาฎีกาที่ 2610 / 2521 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยที่ 1 และโจทก์ได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ให้มาซื้อที่ดินของจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะปฏิเสธไม่ขายที่ดินของจำเลย ให้จำเลยที่ 2 และบุตรของจำเลยที่ 2 และบุตรของจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้ติดต่อขายที่ดินสำเร็จในภายหลัง แต่ก็คงขายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งโจทก์ได้ติดต่อไว้ก่อน ทั้งราคาที่ขายก็มิได้สูงไปกว่าที่จำเลยที่ 2 ตกลงจะซื้อจากจำเลยที่ 1 การบุตรจำเลยที่ 1 ติดต่อขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 เป็นกรณีจำเลยที่ 1 กับบุตรจำเลยที่ 1 ร่วมกันถือเอาประโยชน์จากการที่โจทก์เป็นผู้ติดต่อ บอกขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 มาตั้งแต่ต้น การซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงเป็นผลสำเร็จเนื่องมาจากการที่จะติดต่อกับจำเลยที่ 2 ไว้ ถือได้ว่าเป็นความสำเร็จของการที่โจทก์ เป็นนายหน้าชี้ช่องแล้ว แม้ต่อมาภายหลังจำเลยที่ 2 ผิดสัญญากับจำเลยที่ 1 โดยไม่ชำระราคาที่ดินให้กับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายแล้ว ก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ไม่เกี่ยวกับโจทก์แต่อย่างใด โจทก์ก็ยังมีสิทธิได้ค่าบำเหน็จจากจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่านายหน้าจากจำเลยที่ 1 ได้ ส่วนจำเลยที่ 2 ผู้ซื้อที่ดินนั้น มิได้ตกลงกับโจทก์ว่าจะให้ค่านายหน้า จึงไม่มีสัญญานายหน้าระหว่างกัน โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 2 ชำระค่านายหน้า
2.2 กรณีที่ไม่ถือว่าสัญญาเกิดจากการชี้ช่องของ นายหน้า
คำพิพากษาฎีกาที่ 3592 / 2532 โจทก์เป็นนายหน้าให้จำเลยในการขายเครื่องมือวิเคราะห์ธาตุในอาหารให้แก่องค์กรผลิตอาหารสำเร็จรูปโดยวิธีพิเศษ แต่ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันองค์กรผลิตอาหารสำเร็จรูปก็ได้กำหนดให้มีการจะซื้อใหม่ โดยวิธีการประกวดราคา จำเลยจึงได้ยื่นซองประกวดราคาและเจรจาต่อรองราคากับองค์กรดังกล่าว จนตกลงทำสัญญาซื้อขายกันได้ การซื้อขายรายนี้จนสำเร็จลงได้เพราะการเข้าเสนอขวดราคาของจำเลยเองโดยโจทก์ไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง ส่วนการกระทำของโจทก์ในระหว่างที่นายหน้าให้จำเลยในตอนแรก ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการชี้ช่องหรือจัดการในส่วนสำคัญ อันทำให้สัญญาซื้อขายได้ทำการสำเร็จให้ตอนหลัง จำเลยไม่ต้องชำระค่าในหน้าให้แก่โจทก์
ข้อสังเกต
(1.) ข้อตกลงให้บำเหน็จในหน้า อาจมีกำหนดระยะเวลาชี้ช่องเพื่อให้ผู้จะให้บำเหน็จนายหน้าได้เข้าทำสัญญา หรือจัดการให้เขาได้ทำสัญญากัน ซึ่งถือว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญานายหน้า
คำพิพากษาฎีกาที่ 1118 / 2533 จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้จำเลย โดยหนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า “… มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ให้เสร็จภายใน 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้… ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้อันเป็นสิ้นสุดลง” ดังนี้ เห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่า จะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา 10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด แม้โจทก์จะเป็นผู้ติดต่อให้ ม. ซื้อที่ดินจากจำเลยก็ตาม เมื่อพ้นกำหนด 10 วันตามสัญญาโจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดโดยไม่มีผลผูกพันคู่กรณี
(2.) กรณีที่สัญญานายหน้าที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขบังคับก่อน นายหน้าเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้าไม่ได้ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
คำพิพากษาฎีกาที่ 3777 / 2533 ข้อตกลงการเป็นนายหน้าไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ประกอบกับสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่ได้ทำกันไว้ มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ก็ได้มีการเลิกสัญญากันเช่นนี้โจทก์จะเรียกบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยไม่ได้
(3.) สิทธิเรียกร้องเอาบำเหน็จในหน้าไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่นจึงมีอายุความ 10 ปี
3. ค่าใช้จ่ายในการชี้ช่องของนายหน้า นายหน้าจึงมีสิทธิจะได้รับชดใช้ ค่าใช้จ่ายที่เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้และความข้อนี้ให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะไม่ได้ทำกันสำเร็จ
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อได้ที่ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
