สัญญาเช่าทรัพย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งช่วงระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
ตามบทนิยามดังกล่าวสัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้
(1) เป็นสัญญาสองฝ่าย
(2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ ทรัพย์สินที่เช่า
(3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน
(4) เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด
(1). เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ระหว่างผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง กับผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง แต่ละฝ่ายอาจประกอบด้วยบุคคลคนเดียวหรือหลายคน จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ และเนื่องจากการเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่ง จึงต้องนำหลักเกณฑ์ในเรื่องนิติกรรมสัญญามาใช้บังคับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความสามารถของบุคคลในการ กระทำสัญญา การเกิดสัญญา ผลของสัญญาเป็นโมฆียะหรือโมฆะกรรมหรือไม่ รวมตลอดทั้งหลักเกณฑ์ในเอกเทศสัญญาอื่นๆ เช่น เรื่องหุ้นส่วน เรื่องตัวการตัวแทน ก็นำมาใช้ด้วยตามตัวอย่างต่อไปนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 3374 / 2559 ตามคำโฆษณาโครงการยูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย นอกจากจะมีพื้นที่ให้เช่า ขายสินค้าแล้ว ยังมีร้านอาหาร สถานที่ออกกำลังและสถานที่อื่นๆอีก แสดงว่าจำเลยมีเจตนาจัดให้มีสถานบริการดังกล่าว เพื่อจูงใจให้ลูกค้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในโครงการ และโจทก์ได้แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่ดังกล่าว เพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ แม้ข้อความในสัญญาเช่าไม่ได้ระบุข้อความตามที่จำเลยโฆษณาไว้ก็ตาม แต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีสถานที่บริการ ที่โฆษณาไว้ต่อโจทก์และลูกค้ารายอื่น คำโฆษณาของจำเลยที่มีลักษณะเป็นการจูงใจโจทก์ ให้เข้าทำสัญญานั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ภายในโครงการระหว่างโจทก์กับจำเลยอีกด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดโครงการจำเลยยังดำเนินการให้มีสถานบริการและกิจการตามคำโฆษณาไม่ครบถ้วน โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยโจทก์และจำเลยแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะ ดังที่เป็นอยู่ตามเดิม ตามมาตรา 391 วรรคหนึ่ง
(2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า หมายความว่า ผู้เช่าจะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งที่ตกลงเช่า เช่น ชาวบ้านก็ได้อยู่อาศัย เช่านาก็ได้ทำนา
ทรัพย์สินที่ให้เช่าอาจมีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่างก็ได้ จึงอาจเช่ากันได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ถ้าสัญญาใด ผู้เช่าไม่ได้ใช้หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้นจะไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์
ตามปกติการได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินใดหรือไม่ สามารถเห็นกันได้โดยง่าย แต่บางกรณีอาจมีปัญหาได้เหมือนกันว่า มีการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินแล้วหรือไม่
คำพิพากษาฎีกาที่ 1255 / 2537 สัญญาระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้เป็นโจทก์กับจำเลยตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในการมีสิทธิ เก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม่ค้า ที่มาใช้พื้นที่ของการรถไฟสถานีธนบุรี ทำการค้าในระยะเวลาอันจำกัดตามอัตราที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าแก่โจทก์เป็นรายเดือนการมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม่ค้า เท่ากับจำเลยมีสิทธิได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินตามมาตรา 537 สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าทรัพย์
ข้อสังเกต คดีนี้การรถไฟเป็นโจทก์ฟ้องเรียกเงินตามสัญญาจากบริษัทจำเลย จำเลยต่อสู้ว่าสัญญาตามฟ้องเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ และฟ้องโจทก์ขาดอายุความตามมาตรา 563 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อตกลงตามสัญญาพิพาท แม้จำเลยไม่ได้ใช้สอยทรัพย์สินโดยตรง แต่จำเลยมีสิทธิเข้าทำความสะอาดตลาด และมีสิทธิเรียกเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม่ค้าก็ถือว่าจำเลยได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินคือตัวตลาดแล้ว สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ และฟ้องของโจทก์ขาดอายุความตามมาตรา 563 เพราะโจทก์ฟ้องเกินกว่าหกเดือนนับแต่จำเลยส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า
(3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าตอบแทน สัญญาใดจะเป็นสัญญาเช่าจะต้องมีการให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน หากไม่มีการให้ค่าเช่า อาจจะเป็นสัญญาอย่างอื่น เช่น สัญญายืมใช้คงรูป หรือ เป็นเรื่องสิทธิอาศัยตามมาตรา 1402 ก็ไม่ต้องเสียค่าเช่า
สำหรับค่าเช่า จะเป็นเงินหรือเป็นสิ่งอื่นก็ได้ เช่น ชาวนาอาจชำระค่าเช่าเป็นข้าวเปลือกหรือข้าวสารก็ได้ แรงงานก็เป็นค่าเช่าได้ ถ้าคำนวณเป็นราคาได้
(4) เป็นสัญญามีระยะเวลาอันจำกัด หมายถึงว่า สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันจำกัดแล้ว ผู้เช่าต้องคืนทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ให้เช่า ระยะเวลาอันจำกัด อาจเป็นการจำกัดด้วยเวลาหรือจำกัดด้วยอายุก็ได้ ดังนั้นการเช่าทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์อาจจะตกลงเช่ากันเป็นรายชั่วโมง รายวัน รายสัปดาห์ รายปี หรืออาจกำหนดเช่ากัน ตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือให้เช่าก็ได้ตามมาตรา 541
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากจะเช่ากันเป็นระยะเวลานานๆ แต่ไม่ได้ตกลงเช่ากันตลอดชีวิตของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแล้ว มาตรา 540 วรรคหนึ่ง บัญญัติห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามปี ถ้าได้กำหนดสัญญากันไว้เกิน กว่า 30 ปี สัญญาเช่านั้นก็มีได้เสียไป เพียงแต่กฎหมายให้ลดลงมาเป็น 30 ปีเท่านั้น
ในกรณีเมื่อสัญญาสิ้นสุดแล้วจะต่อสัญญากันอีกฝ่าย ก็ย่อมทำได้แต่ต้องอย่าให้เกินกำหนด 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญาตามมาตรา 540 วรรคสอง
ข้อสังเกต การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี แต่มีพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ. 2542 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมมาทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม (ทำการค้าขาย) หรือเพื่ออุตสาหกรรม (ประกอบธุรกิขนนาดใหญ่) อาจ เช่าได้เกินกว่า 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี
ส่วนการเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาสูงสุดที่จะเช่ากันไว้ เพราะเป็นเรื่องที่คู่สัญญาควรรู้ถึงสภาพของทรัพย์ว่า ควรจะเช่ากันได้นานเท่าใด ฉะนั้น คู่สัญญาอาจจากกำหนดเช่ารถยนต์ หรือ เช่าเรือกลไฟเกินกว่า 30 ปี หรือ กำหนดตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้
ถ้านิติบุคคลเป็นคู่สัญญา จากกำหนดระยะเวลาเช่าตลอดชีวิตของนิติบุคคลได้หรือไม่นั้น เนื่องจากนิติบุคคลอาจมีอายุไปได้เรื่อยๆ ไม่ถึงแก่ความตายตามธรรมชาติ เพียงแต่อาจสิ้นสุดสภาพได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายจึงน่าจะหมายถึงตลอดชีวิตของบุคคลธรรมดาเท่านั้น ถ้าทำสัญญาเช่าตลอดชีวิตของนิติบุคคลก็น่าจะมีผลถึงการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาไป
สัญญาเช่าทรัพย์ บางประเภทถ้าไม่มีการระบุระยะเวลาเช่าไว้ตามมาตรา 565 ให้สันนิษฐานกำหนดระยะเวลาเช่าไว้กล่าวคือ
-เช่าถือสวน ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันปีนึง
-การเช่านา ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนาหนึ่งปีที่ว่าให้สันนิษฐานไว้ก่อนนั้นมิใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาดคู่กรณีจึงอาจนำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่นได้
สรุป สัญญาเช่าทรัพย์ มีหลักเกณฑ์ด้วยกัน 4 ประการ คือ
(1) เป็นสัญญาสองฝ่าย
(2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ ทรัพย์สินที่เช่า
(3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน
(4) เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line:@Udomkadee
Fanpage: https://www.facebook.com/UDOMKADEE
