หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า
การทำสัญญาเช่าโดยทั่วไป หากกฏหมายมิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น คู่กรณีสามารถตกลงทำสัญญากันโดยอิสระ เมื่อคำเสนอคำสนองตรงกัน จนเกิดเป็นสัญญาแม้จะตกลงกันด้วยปากเปล่าก็ย่อมบังคับกันได้ แต่ถ้าเห็นว่าสัญญาใดเป็นเรื่องสำคัญก็ต้องมีการใช้กฎหมายเข้ามาควบคุม ซึ่งอาจจะทำในรูปแบบของสัญญาให้ต้องปฏิบัติตาม หากฝ่าฝืนสัญญาที่ทำจะเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152
แบบของสัญญาเช่า อาจแบ่งได้ 2 แบบ
(1) ทำเป็นหนังสือ เช่น ทำสัญญาเช่าซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคสอง
(2) ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง การจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 714
(3) กรณีอื่นๆที่กฎหมายกำหนดว่า ถ้าทำหรือไม่ทำตามแบบที่กำหนดไว้ นิติกรรมนั้นจะเป็นโมฆะ เช่นการทำพินัยกรรม หรือข้อกำหนดพินัยกรรมขัดต่อแบบที่กฎหมายกำหนด จะเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1703 ถึง 1706
สำหรับการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ตามมาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
เห็นได้ว่า แม้มาตรา 538 จะกำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือกรณีที่ต้องตกลงเช่ากันเกินกว่าสามปีหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ในกรณีที่คู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามกฏหมาย ก็มิได้กำหนดให้สัญญาเช่าดังกล่าวตกเป็นโมฆะหรือเสียเปล่า คงมีผลเพียงไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ หรือให้สัญญาเช่านั้นมีผลบังคับได้เพียงสามปี แล้วแต่กรณีจึงไม่ถือว่าบทบัญญัติของมาตรา 538 เป็นแบบที่กฎหมายกำหนดหากแต่เป็นเพียงหลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าเท่านั้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 1350 / 2508 การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นกฏหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะตกเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่าถ้าไม่ได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เท่านั้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 136 / 2503 สัญญาเช่าห้องระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดห้าปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ แต่มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี
เราอาจแบ่งหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าตามประเภทของทรัพย์ได้ดังนี้
การเช่าสังหาริมทรัพย์ ไม่มีบทกฎหมายกำหนดว่า การเช่าสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักเกณฑ์อย่างไรฉะนั้นการเช่าสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป เช่น รถยนต์ ทีวี ตู้เย็น หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ (ที่เวลาซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) เช่น เรือมีระหว่างตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าระยะเวลานานเพียงใด ก็สามารถตกลงเช่ากันได้ จะตกลงเช่ากันด้วยวาจา หรือจะทำหลักฐานการเช่าอย่างใดอย่างหนึ่งไว้ หรือไม่ก็สามารถบังคับกันได้ทั้งสิ้น เช่น ตกลงเช่าเรือนแพด้วยวาจาค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท สัญญาเช่าดังกล่าว สามารถฟ้องร้องบังคับกันได้โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในเรื่องการเช่าแต่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์
มาตรา 538 แบ่งหลักเกณฑ์การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามระยะเวลาการเช่าเป็น 2 ประเภทคือ
(1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกินสามปี การเช่าในกรณีนี้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ถ้าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวาจา ในทางกฎหมายก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่ากันแล้ว แต่หากต่อมาเกิดปัญหาจะฟ้องร้องกันตามสัญญาเช่านั้น ก็จะต้องห้ามไม่อาจฟ้องร้องบังคับกันได้
“หลักฐานเป็นหนังสือ” เป็นหลักฐานอะไรก็ได้ เป็นหนังสือมีข้อความให้เห็นได้ว่ามีการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นว่าจะต้องเป็นหลักฐานฉบับเดียว อาจจะมีหลายฉบับซึ่งเมื่ออ่านรวมกันมีใจความสำคัญเป็นหลักฐานการเช่าก็ใช้ได้ และหลักฐานดังกล่าวจะเกิดขึ้นหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าก็ได้ แต่ต้องเกิดขึ้นก่อนการฟ้องร้องบังคับคดี
“มีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด” หลักฐานการเช่าไม่จำเป็นที่คู่กรณีต้องลงชื่อครบถ้วนทั้งสองฝ่าย เพียงแต่ต้องมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ดังนั้น คู่สัญญาฝ่ายที่ฟ้องร้องอีกฝ่ายหนึ่งบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา จึงไม่ต้องลงลายมือชื่อไว้ด้วย เช่น ผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อรับเงินใบเสร็จรับเงินค่าเช่า ถือว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือแล้ว จึงอาจถูกผู้เช่านำใบเสร็จดังกล่าวไปฟ้องร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้ ในทางกลับกันผู้ให้เช่าจะเอาใบเสร็จเงินนี้ไปฟ้องบังคับให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ไม่ได้ เพราะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ที่เช่าเอาไว้
(ข) การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดระยะเวลาตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า เป็นการเช่าระยะยาวกฎหมายต้องการคุ้มครองคนภายนอก ให้สามารถตรวจสอบหลักฐานได้ดังข้อความตามมาตรา 538 ตอนท้ายกำหนดให้การเช่า 3 ประการต่อไปนี้ ที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กล่าวคือ
(1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี (สามปี)
(2) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตลอดอายุของผู้เช่า
(3) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตลอดอายุของผู้ให้เช่า
สิ่งที่ต้องการในกรณีการเช่าทั้งสามประการดังกล่าวข้างต้น คือหนังสือสัญญาเช่าต้องลงชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายและต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ 152 / 2525 โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตลอดอายุของจำเลย โดยทำสัญญากันเองแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงมีสิทธิบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทได้มีกำหนดสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538
สรุป หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า สังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line:@Udomkadee
Fanpage: https://www.facebook.com/UDOMKADEE
