การขายฝาก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 บัญญัติว่า “อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้“
หลักเกณฑ์ ในการขายฝากต้องมีข้อตกลง 2 ประการ คือ
1. การขายฝาก
ต้องมีข้อตกลงเป็นการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งทำให้กรรมสิทธิตกไปยังผู้ซื้อ ซึ่งมีข้อสังเกต ดังนี้
1.1 ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ดังนั้น จึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขาย มาใช้กับสัญญาขายฝากด้วย ไม่ว่าเรื่องแบบตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง เรื่องหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีตามมาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงหน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญาด้วย
- สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ทำตามแบบตกเป็นโมฆะ
คำพิพากษาฎีกาที่ 464/2497 สัญญาขายฝากที่นามือเปล่า ซึ่งมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ ตามมาตรา 456
คำพิพากษาฎีกาที่ 788/2497 สัญญาซื้อขายเรือนกัน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้ขายอาจซื้อกลัลบคืนได้ภายในกำหนดเวลา 2 เดือน ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ซื้อคืน ผู้ซื้อจะรื้อเรือนไป ดังนี้เป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพราะเรือนจะต้องคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่จนกว่าผู้ขายจะไม่ซื้อคืน
คำพิพากษาฎีกาที่ 810/2546 ล. รับซื้อฝากบ้านพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 วรรคหนง ประกอบด้วยมาตรา 491
คำพิพากษาฎีกาที่ 8093/2551 สัญญาขายฝากที่่ดิน พิพาทระหว่างโจทก์ร่วมทั้งสอง กับจำเลยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขายฝากดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 ประกอบมาตรา 456 ถือเสมือนว่ามิได้มีนิติกรรมการขายฝากเกิดขึ้นเลย เมื่อสัญญาขายฝากนี้เป็นโมฆะแล้ว โจทก์ร่วมทั้งสองย่อมจะอ้างสิทธิการได้มาโดยการครอบครองโดยนิติกรรมการขายฝากนั้นไม่ได้ เพราะการขายฝากมิใช่ว่า ผู้ขายฝากสละเจตนาครอบครองโดยเด็ดขาดให้แก่ผู้ซื้อฝาก แต่ผู้ขายฝาก มอบ ที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่า วันหลังจะเอาคืน
- บทบัญญัติในเรื่องหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีตามมาตรา 456 วรรคสอง และวรรคสาม ก็นำมาใช้กับขายฝากด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ 5317/2538 สัญญาจะขายฝากที่ดิน พร้อมบ้านซึ่งมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตามมาตรา 456 วรรคสอง ไม่เป็นโมฆะ
- บทบัญญัติในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ ก็นำมาใช้บังคับกับการขายฝากด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ 656/2517 การขายฝาก ก็คือ สัญญาซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น ตกไปยังผู้ซื้อทันที เช่นเเดียวกัรกับการซื้อขายธรรดาต่างกันเพียงแต่ว่า ผู้ขายมีสิทธิที่จะไถ่ทรัพย์นั้นคืน ได้ภายในกำหนดเวลา
- ดอกผลของทรัพย์ที่ขายฝาก ซึ่งเกิดขึ้นในระหว่างกำหนดเวลาขายฝาก ย่อมตกได้แก่ผู้ซื้อฝาก
- บทบัญญัติในเรื่อง หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการส่งมอบ ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง ความรับผิดในการรอนสิทธิ ก็นำมาใช้กับการขายฝากด้วย
1.2 คำว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ” ตามมาตรา 491 หมายความว่า ในการทำสัญญาขายฝากนั้น ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายฝากเสร็จเด็ดขาดสังหาริมทรัพย์ทั่วไป กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝาก ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากกัน ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายฝากเสร็จเด็ดขาด อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ กรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝาก ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วแต่กรณี
- หากทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สิทธิที่จะตกไปยังผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่กรรมสิทธิ แต่เป็นสิทธิครอบครอง
คำพิพากษาฎีกาที่ 4722/2555 เดิมโจทก์และจำเลยที่ 1 ถือสิทธิครอบครองร่วมกันในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อโจทก์ได้ขายฝากที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่จำเลยที่ 2 โดยมีกำหนดระยะเวลาไถ่ 1 ปี แล้ว สิทธิครอบครองในที่ดินย่อมตกแก่จำเลยที่ 2 ผู้ซื้อฝากทันทีนับแต่วันจดทะเบียนขายฝากตามมาตรา 491 และจำเลยที่ 2 ย่อมเข้าถือสิทธิครอบครองที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ที่มีอยู่เดิมในที่ดิน ร่วมกันกับจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่ง เมื่อครบกำหนดขายฝาก โจทก์ไม่ได้ไถ่ที่ดินคืน สิทธิครอบครองในที่ดินย่อมตกเป็นของจำเลยที่ 2 โดยเด็ดขาด การที่โจทก์ยังคงครอบครองทำกินในที่ดินตลอดมา ต้องถือว่าโจทก์ครอบครองที่ดินแทนจำเลยที่ 2 ในฐานผู้ถือสิทธิครอบครองที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 คนละส่วนเท่ากันตามมาตรา 1357
มีปัญหาว่า ถ้าเป็นสัญญาจะขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝากจะยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อฝาก จนกว่าคู่สัญญาจะได้ทำการซื้อขายเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะมีได้หรือไม่ เช่น ก. ทำสัญญาจะขายที่ดินให้ ข. โดยตกลงกันในสัญญาด้วยว่า ก. มีสิทธิไถ่คืนได้ และจะไปจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากกันอีก 1 เดือน สัญญาจะซื้อขายฝากในลักษณะนี้มีได้ หรือไม่ เดิมเคยมีคำพิพากษาฎีกาที่ 366/2506 วินิฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายฝากมีขึ้นไม่ได้ตามกฎหมาย แต่ก็มีคำพิพากษาฎีกาที่ 405/2498 และ 5317/2538 วินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อขายฝากมีได้
ผลของการที่กรรมสิทธิตกไปยังผู้ซื้อ ผู้ซื้อฝากย่อมมีสิทธิต่างๆ ตามมาตรา 1336 เช่น มีสิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินที่ขายฝากต่อไปได้ หรือมีสิทธิติดตามเอาทรัพย์ที่ขายฝากคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดเอาไว้
ในขณะที่ผู้ขายฝาก หากจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินที่ขายฝากไปแล้ว ต่อมานำไปขาย ถ้าผู้ขายากไม่ไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนดไถ่ แม้ผู้ซื้อทรัพย์สินต่อไปจะสุจริต ก็ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้ผู้ซื้อฝากได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 476/2506 การที่ผู้ขายฝากลอบเอารถยนต์ที่ขายฝากไปขายให้แก่บุคคลอื่นอีกนั้น แม้ผู้ซื้อจะรับซื้อไว้โดยสุจริต ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อใช้ยันผู้รับซื้อฝากได้ในเมื่อต่อมา ผู้ขายฝากไม่ไถ่รถยนต์ที่ขายฝากนั้น เสียภายกำหนดตามสัญญา
- อนึ่ง ผู้ขายฝากมีสิทธิทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อจะขายทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ภายในกำหนดเวลาไถ่ได้
แต่คู่สัญญาสามารถตกลงมิให้จำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากได้ตามมาตรา 493 โดยมาตรา 493 บัญญัติว่า “ในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อ จำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้น ฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใดๆ อันเกิดแต่การนั้น” มีข้อสังเกตดังนี้
(ก) ข้อตกลงห้ามจำหน่ายทรัพย์สินตามมาตรา 493 จะตกลงในเวลาทำสัญญาขายฝาก หรือภายหลังทำสัญญาขายฝากก้ได้ แต่ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องมีการจดข้อตกลงนี้ไว้ในหนังสือสัญญา และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
(ข) ข้อตกลง ห้ามจำหน่ายทรัพย์สินตามมาตรา 493 ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ ดังนั้น หากผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินต่อไปโดยฝ่าฝืนข้อตกลงนี้ ผู้ขายฝากจะถือว่าสัญญาจำหน่ายทรัพย์สินต่อไปโดยฝ่าฝืนข้อตกลงนี้ ผู้ขายฝากจะถือว่าสัญญาจำหน่ายทรัพย์สิน ที่ผู้ซื้อฝากทำกับบุคลภายนอกเป็นโมฆะ หรือไม่สมบูรณ์อย่างใดๆมิได้ ผู้ขายฝากได้แต่ใช้สิทธิไถ่คืนได้จากบุคคลภายนอก ผู้รับโอนตามมาตรา 498 และหากได้รับความเสียหายอย่างใดๆ ผู้ซื้อฝากต้องรับผิดชอบ เช่น
นาย ก. ขายฝากแหวนเพชรไว้กับ นาย ข. ราคา 200,000 บาท กำหนดไถ่ 3 ปี สินไถ่ 290,000 บาท ในระหว่าง 3 ปี ที่นาย ก. ยังไม่ได้ไถ่คืน นาย ข. ซึ่งเป็นผู้ซื้อ จะขายแหวนเพชรนั้นต่อไปให้ ค. หรือผู้อื่นก้ได้ เพราะการขายฝากนั้น นาย ข. ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ย่อมได้กรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝาก และด้วยอำนาจความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิตามมาตรา 1336 นาย ข. ผู้ซื้อฝากย่อมมีสิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินที่ขายฝากได้ หากนาย ก. ไม่ต้องการที่จะให้ นาย ข. จำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องตกลงกับ นาย ข. ไว้ตามมาตรา 493 ไม่ให้ นาย ข. ผู้ซื้อฝากจำหน่ายแหวนนั้น แต่ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่มีข้อตกลงมิให้จำหน่ายแหวนเพชรนั้นต่อไปหรือไม่ก็ตาม ถ้ามีการขายต่อไปให้ นาย ค. นั้น นาย ก. ก็ยังมีสิทธิตามไปไถ่คืนจาก นาย ค. ได้ภายใต้หลักเกณฑ์ของมาตรา 498(2) ทั้งนี้ นาย ก. ย่อมใช้สิทธิไถ่ได้ในราคาเท่ากับสินไถ่ที่ตกลงไว้กับ นาย ข. คือ 290,000 บาทโดยไม่ต้องคำนึงว่า นาย ค. ซึ่งเป็นผู้ซื้อแหสนเพชรนั้น ต่อไป จะซื้อไปในราคาเท่าใด แต่หากมีข้อตกลงห้าม นาย ข. จำหน่ายแหวชรซึ่งเป็นทรัพย์สินซึ่งขายฝากไว้ตามที่บัญยัติไว้ในมาตรา 493 ถ้า นาย ข. ขายแหวนเพชรนั้นต่อไปให้ นาย ค. ก็เป็นการฝ่าฝืนสัญญาที่ตกลงไว้ หากมีความเสียหายเกิดขึ้นต่อ นาย ก. เช่น นาย ก. ไปไถ่แหวนเพชรคืนจาก นาย ค. ไม่ได้ นาย ข. ก็ต้องรับผิดต่อ นาย ก. ในความเสียหายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การนั้น
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
เบอร์ 082-583-8658
Line : @Udomkadee
Fanpage : https://www.facebook.com/UDOMKADEE
