สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
มาตรา 1310 บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
ข้อพิจารณา
1. มาตรานี้เป็นการสร้างโรงเรือนเท่านั้น ไม่เกี่ยวกับการปลูกสร้างอย่างอื่นหรือการเพาะปลูกต้นไม้ถ้าเป็นการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินและการเพราะปลูกต้นไม้ หรือธัญพืชเป็นกรณีมาตรา 1314 ซึ่งให้นำมาตรา 1310 , 1311 , 1313 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
โรงเรือน หมายถึง ตึก บ้านเรือน สำหรับอยู่อาศัย
คำพิพากษาฎีกาที่ 951 – 952 / 2542 การสร้างโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 หมายถึงการสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้นโรงรถ ท่อน้ำ ประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำ จึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย
2. จะต้องเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นทั้งหลัง มิใช่เพียงแต่ต่อเติมจากโรงเรียนเดิมเพราะถ้าเป็นการต่อเติม สิ่งที่ต่อเติมย่อมเป็นส่วนควบของโรงเรือนทันที ไม่เกี่ยวกับมาตรานี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 5637 / 2536 การสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนประมาณร้อยละ 30 แต่อยู่ในที่ดินของผู้อื่นประมาณร้อยละ 70 ถือว่าเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นไม่ใช่การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำตามมาตรา 1312
3. โรงเรือนที่สร้างในที่ดินของผู้อื่นจะต้องมีลักษณะเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 144 ด้วย
4. จะต้องเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดย ไม่มีนิติสัมพันธ์กับเจ้าของที่ดิน ถ้าเป็นการสร้างโดยมีนิติสัมพันธ์โดยเจ้าของที่ดินอนุญาต หรือให้เช่าหรือมีสิทธิเหนือพื้นดินก็ไม่ต้องด้วยมาตรานี้แต่เป็นกรณีมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นซึ่งเป็นผลให้โรงเรือนไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 146 เช่น สร้างบ้านโดยเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินคนหนึ่งอนุญาตให้สร้างทำให้บ้านไม่เป็นส่วนควบของที่ดินไม่ใช่สร้างบ้านในที่ดินของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมอีกคนหนึ่งโดยสุจริตตามมาตรา 1310
5. สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต คำว่า “สุจริต” หมายถึงผู้สร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ เช่น เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตน หรือที่ดินของคนอื่นแต่ตนมีสิทธิที่ปลูกสร้างได้ เช่น เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนหรือที่ดินของคนอื่นด่าตนมีสิทธิปลูกสร้างได้ การพิจารณาว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตหรือไม่นั้นต้องพิจารณาในขณะปลูกโรงเรือน
หากขณะปลูกสร้างโรงเรือนไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของบุคคลอื่น ก็ถือได้ว่ากระทำโดยสุจริต แม้ภายหลังทราบว่าเป็นที่ดินของบุคคลอื่นก็หาทำให้การกระทำที่สุจริตแต่แรกกับกายเป็นไม่สุจริตไปแต่อย่างใด
และต้องเป็นการกระทำโดยสุจริตตั้งแต่ลงมือก่อสร้างจนกระทั่งสร้างเสร็จสมบูรณ์ เช่น เช่าที่วัดสร้างบ้านพักครูจนถึงทำคานชั้นบนเสร็จผู้สร้างทราบว่ารุกล้ำที่ดินโจทก์แต่ยังสร้างต่อไปจึงไม่สุจริต
– แต่ถ้าปลูกสร้างโดยรู้ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่น และตนไม่มีสิทธิอย่างใด ถือว่าไม่สุจริต เช่น ปลูกเรือนหอบนที่ดินของผู้อื่นโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นนั้น แม้จะปลูกโดยบิดาของหญิงบอกให้ปลูกและว่าเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นพี่ชายของหญิงไม่ขัดข้องแต่ความจริงแล้วเจ้าของมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยนั้นกรณีไม่ต้องด้วยตามมาตรา 1310
– ปลูกโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น โดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นซึ่งให้ตนอาศัยจะอ้างว่าสุจริตไม่ได้
– จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ เพื่อทำนาและปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินนั้นดังนี้จะอ้างว่าเป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและบังคับให้โจทก์รับเอาสิ่งปลูกสร้างในที่ดินและใช้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นไม่ได้กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 1310
– จำเลยสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยทราบอยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยยังก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จทั้งๆ ที่โจทก์แจ้งให้ทราบแล้วการกระทำของจำเลยจึงไม่สุจริต
6. การสร้างโรงเรือนในที่ราชพัสดุ อันเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน แม้สร้างโดยสุจริตก็นำมาตรา 1310 มาใช้ไม่ได้เพราะการสร้างโรงเรือนในที่ดินของคนอื่น เป็นเรื่องระหว่างเอกชนกับเอกชนไม่ใช่เอกชนกับรัฐ
7. กรณีตามมาตรา 1310 ต้องเป็นผู้สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นมาตั้งแต่แรก ถ้าเป็นกรณีที่มีการสร้างโรงเรือนไว้ก่อนแล้ว ต่อมาแยกโรงเรือนไม่ให้เป็นส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ก็ไม่ต้องด้วยมาตรา 1310
คำพิพากษาฎีกาที่ 3240 / 2525 เจ้าของที่ดินปลูกบ้านในที่ดินของตนเอง ต่อมาโจทก์อ้างว่าโจทก์รับโอนบ้านจำเลยรับโอนที่ดินดังนี้กรณีจะปรับเข้าตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตามมาตรา 1310 ไม่ได้เพราะมาตรา 1310 เป็นเรื่องสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น แต่คดีนี้เจ้าของเดิมปลูกบ้านในที่ดินของตนเองโจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องให้จำเลย ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินใช้ราคาโรงเรียน ตามมาตรา 1310
8. ผู้สร้างโรงเรือน หมายถึงเจ้าของโรงเรียน ไม่ใช่ผู้รับเหมา ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเกิดจากสิ่งปลูกสร้าง ผู้มีสิทธิจะเรียกได้คือผู้ว่าจ้าง ซึ่งเป็นเจ้าของการงานที่ว่าจ้าง ส่วนผู้รับเหมาหามีสิทธิเรียกจากเจ้าของที่ดินไม่
คำว่า “ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น” หมายถึง ราคาที่แตกต่างระหว่างราคาที่ดิน บวกราคาโรงเรือนกับราคาที่ดินอย่างเดียวโดยไม่มีโรงเรือน
มาตรา 1310 วรรคสอง เป็นกรณีให้สิทธิเจ้าของโรงเรียนบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างหรือถอนไป และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมก็ได้ ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า การที่ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของตน โดยตนมิได้มีความประมาทเลินเล่อ ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่เป็นธรรม เพราะตามมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง เป็นการบังคับให้เจ้าของที่ดินต้องรับเอาโรงเรือนไว้โดยต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น หากเจ้าของที่ดินมิได้ประสงค์จะได้โรงเรือนมาตรา 1310 วรรคสอง จึงได้เป็นทางออกให้กับเจ้าของที่ดิน
ส่วนคำว่า “ ประมาทเลินเล่อ” หมายความว่า มิได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรที่จะแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินให้ผู้อื่นรู้ เช่น ไม่ทำประโยชน์ในที่ดินหรือไม่ได้แสดงอาณาเขตที่ดิน เช่น ไม่ปักหลักเขตไว้เป็นต้น กรณีอย่างไรเป็นประมาทเลินเล่อ ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเป็นเรื่องๆ ไป
อย่างไรก็ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ยังบัญญัติต่อไปว่า แม้เจ้าของที่ดินจะไม่ได้ประมาทเลินเล่อ แต่ถ้าจะให้ผู้สร้างหรือถอนโรงเรือนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม ก็ไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
หากท่านไม่ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย ติดต่อ สำนักงานกฎหมาย อุดมคดี ที่
โทร 082-583-8658
Line:@Udomkadee
Fanpage: www.facebook.com/UDOMKADEE
